Hlutdeildarlán - nýtt verkfæri, betri árangur Ómar Guðmundsson skrifar 3. nóvember 2020 13:00 Það er oftast ekki fyrr en maður fær nýtt verkfæri í hendurnar, sem það kemur í ljós hversu mikil þörf var á að skipta um aðferð til að ná betri árangri. Ný hlutdeildarlán á fasteignamarkaði er verkfæri sem fær byggingariðnaðinn og skipulagsyfirvöld til að horfast í augu við þá staðreynd að við höfum setið eftir þegar kemur að þróun hagkvæms húsnæðis sem markaðurinn hefur þó kallað eftir í mörg ár. Byggingaraðferðir eru úreltar, byggingartími er langur og byggingarkostnaður er hár. Skipulagsyfirvöldum hefur ekki borið gæfa til, eða ekki haft skilning á, breyttum þörfum og áherslum mismunandi kaupendahópa. Nú er tækifæri til að breyta þessu! Gagnrýnt hefur verið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu falli innan rammanna um hlutdeildarlán - og að hækka þurfi verðviðmið til að búa til framboð. Þvert á móti ættu hlutaðeigandi, sem að framan eru nefndir, að horfa inn á við og skoða hvernig megi lækka byggingarkostnað, því svo sannarlega er hægt að byggja hvern fermeter í hagvæmu íbúðarhúsnæði innan þeirra ramma sem settir eru í reglugerð um hlutdeildarlánin. Hvað eru hagkvæmar íbúðir? Það er kennt snemma í markaðsfræðum að framboð og eftirspurn helst mjög í hendur. Einhverjir virðast óttast að skortur á nákvæmri skilgreiningu á hvað eru hagkvæmar íbúðir, eða hvað eru gæði í íbúðum, verði til þess að byggt verði eitthvað drasl, eða óvistlegar holur í berangurslegu umhverfi, einungis til að íbúðir falli innan ramma hlutdeildarlána. Ef sú væri raunin um framboð fasteigna, þá er fullyrt að eftirspurnin eftir slíkum íbúðum mundi sanna lögmál markaðsfræðinnar. Ég hef meiri trú á metnaði hönnuða og þróunaraðila en svo að halda að forræðishyggja í þessum efnum mundi skila árangri. Félagsleg blöndun í fjölbýlishúsum og íbúðahverfum er mikilvæg. Með því að byggingaraðilar framleiði hagkvæmar íbúðir, bæði hvað varðar verð og gæði, þá má ætla að þær séu álitlegur kostur fyrir miklu fleiri en þá sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem reglugerð hlutdeildarlána kveður á um. Skipulagsskilmálar geta haft mikið að segja um hvernig íbúðir eru byggðar; fjölda íbúða í húsi, stærðir íbúða o.fl. sem aftur hefur áhrif á hvers konar hópar eru líklegir til að sækjast eftir búsetu í íbúðunum. Tekjumörk reglugerðarinnar eru nálægt miðgildi launa (2019) þannig að úrræðið er langt frá því að teljast hannað fyrir lægstu tekjuhópana. Á landsbyggðinni munu hlutdeildarlán breyta miklu! Sá sem þetta skrifar, hefur byggt íbúðarhúsnæði undanfarin ár í sveitarfélögum víðs vegar um landið. Það er ekki til það þorp á landsbyggðinni þar sem ekki vantar nýtt íbúðarhúsnæði, og helst minni, hagkvæmar íbúðir. En byggingarkostnaður á landsbyggðinni er ekki lægri en á höfuðborgarsvæðinu - reyndar er hann talsvert hærri, ef frá er talið lóðarverð. Hver einasta skrúfa verður dýrari þegar byggt er á landsbyggðinni og vísað er til bilsins á milli fasteignaverðs og byggingarkostnaðar sem "markaðsbrests". Það er tæplega hægt að byggja nýtt íbúðarhúsnæði úti á landi nema til komi einhvers konar stuðningur eða fjármögnun úr opinberum sjóðum. Viðskiptabankarnir þrír lána einfaldlega ekki til íbúðakaupa á landsbyggðinni með sambærilegum hætti og þeir gera á suðvestur horni landsins. Hlutdeildarlán munu gera fólki kleift að kaupa nýtt íbúðarhúsnæði á kaldari markaðssvæðum á landsbyggðinni í fyrsta skipti um langt árabil. Úrræðið mun styrkja búsetu í þorpum þar sem lítið framboð hefur verið af nýju húsnæði eða húsnæði sem uppfyllir nútíma kröfur. Bygging nýs íbúðarhúsnæðis úti á landi hækkar (alltof lágt) fasteignaverð og hleypir kjarki í fasteignaeigendur til að bæta og viðhalda eigum sínum. Þá geta hlutdeildarlán einnig spilað mikilvægt hlutverk við að koma eldra húsnæði í endurnýjun lífdaga (gamli skólinn, pósthúsið og bankinn). Það er fagnaðarefni að tryggt sé að um 20% af þeim fjármunum sem fara í þetta úrræði sé beint út á landsbyggðina. Það vill gleymast að ekki vilja allir búa í Reykjavík! Ráðherra húsnæðismála og starfsfólk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eiga jafnframt þakkir skildar fyrir að koma þessu úrræði á fót. Þetta mun verða lyftistöng fyrir landsbyggðina og verða hreyfiafl sem stuðlar að þróun og nýsköpun á byggingarmarkaði. Höfundur er viðskiptafræðingur, fasteignasali og byggir hagkvæmt íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Félagsmál Mest lesið Er ný ESB-langavitleysa íslenzkrar ríkisstjórnar í uppsiglingu? Ole Anton Bieltvedt Skoðun Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir Skoðun Kolbrún Pálsdóttir – Öflugur leiðtogi fyrir framtíð Háskóla Íslands Kristín Jónsdóttir,Þórdís Jóna Sigurðardóttir Skoðun Íslendingar eru dónalegir, óhófsamir, þjófóttir villimenn Sif Sigmarsdóttir Fastir pennar Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson Skoðun Hver reif kjaft við hvern? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson Skoðun Magnús Karl er hæfastur rektorsframbjóðenda Ástráður Eysteinsson Skoðun Betri starfsaðstæður og skilvirkari háskóli Silja Bára Ómarsdóttir Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Við erum ekki Rússland Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Kolbrún Pálsdóttir – Öflugur leiðtogi fyrir framtíð Háskóla Íslands Kristín Jónsdóttir,Þórdís Jóna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Er ný ESB-langavitleysa íslenzkrar ríkisstjórnar í uppsiglingu? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir skrifar Skoðun Ríkisábyrgð á 1.490 milljarða króna? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Hver reif kjaft við hvern? Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir skrifar Skoðun Kjósum opnara grunnnám Toby Erik Wikström skrifar Skoðun Magnús Karl er hæfastur rektorsframbjóðenda Ástráður Eysteinsson skrifar Skoðun Betri starfsaðstæður og skilvirkari háskóli Silja Bára Ómarsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna styð ég Magnús Karl í kjöri til rektors Háskóla Íslands? Ingileif Jónsdóttir skrifar Skoðun Allt fyrir samansúrrað pólitískt og peningalegt vald? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Vopnakaup íslenska ráðamanna Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Samstaðan er óstöðvandi afl Helga Þórey Júlíudóttir skrifar Skoðun Kolbrún Þ. Pálsdóttir – rétti leiðtoginn fyrir Háskóla Íslands Hafliði Ásgeirsson,Eyjólfur Brynjar Eyjólfsson,Þorbjörg St. Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Hegða sér eins og ofdekraðir unglingar Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju ættu nemendur að kjósa Magnús Karl sem rektor HÍ? Eygló Sóley Hróðmarsdóttir Löve,Daníel Thor Myer skrifar Skoðun Við mótmælum nýbyggingum í Neðra Breiðholtinu Jökull Þór Sveinsson,Hlynur Ingi Jóhannsson skrifar Skoðun Er „sam-búð“ búsetuform 21. aldar og lausn við háum byggingakostnaði? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Tryggjum framtíð endurnýjanlegrar orku á Íslandi Íris Lind Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Reynsla, framtíðarsýn og kjarkur Silju Báru Anna Helga Jónsdóttir,Sigurður Örn Stefánsson skrifar Skoðun Gunnar Smári hvað er hann? Birgir Dýrfjörð skrifar Skoðun Um Ingibjörgu Gunnarsdóttur – ferill að rektorskjöri Rúnar Unnþórsson,Þórhallur Ingi Halldórsson skrifar Skoðun Ísland er leiðandi ljós og hvatning til fjölmiðla Hrönn Egilsdóttir skrifar Skoðun Forvarnir á ferð Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Vertu meðbyr mannúðar Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Fegurð sem breytir skólum Einar Mikael Sverrisson skrifar Skoðun Það læra börnin sem fyrir þeim er haft Sigurður Örn Hilmarsson skrifar Sjá meira
Það er oftast ekki fyrr en maður fær nýtt verkfæri í hendurnar, sem það kemur í ljós hversu mikil þörf var á að skipta um aðferð til að ná betri árangri. Ný hlutdeildarlán á fasteignamarkaði er verkfæri sem fær byggingariðnaðinn og skipulagsyfirvöld til að horfast í augu við þá staðreynd að við höfum setið eftir þegar kemur að þróun hagkvæms húsnæðis sem markaðurinn hefur þó kallað eftir í mörg ár. Byggingaraðferðir eru úreltar, byggingartími er langur og byggingarkostnaður er hár. Skipulagsyfirvöldum hefur ekki borið gæfa til, eða ekki haft skilning á, breyttum þörfum og áherslum mismunandi kaupendahópa. Nú er tækifæri til að breyta þessu! Gagnrýnt hefur verið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu falli innan rammanna um hlutdeildarlán - og að hækka þurfi verðviðmið til að búa til framboð. Þvert á móti ættu hlutaðeigandi, sem að framan eru nefndir, að horfa inn á við og skoða hvernig megi lækka byggingarkostnað, því svo sannarlega er hægt að byggja hvern fermeter í hagvæmu íbúðarhúsnæði innan þeirra ramma sem settir eru í reglugerð um hlutdeildarlánin. Hvað eru hagkvæmar íbúðir? Það er kennt snemma í markaðsfræðum að framboð og eftirspurn helst mjög í hendur. Einhverjir virðast óttast að skortur á nákvæmri skilgreiningu á hvað eru hagkvæmar íbúðir, eða hvað eru gæði í íbúðum, verði til þess að byggt verði eitthvað drasl, eða óvistlegar holur í berangurslegu umhverfi, einungis til að íbúðir falli innan ramma hlutdeildarlána. Ef sú væri raunin um framboð fasteigna, þá er fullyrt að eftirspurnin eftir slíkum íbúðum mundi sanna lögmál markaðsfræðinnar. Ég hef meiri trú á metnaði hönnuða og þróunaraðila en svo að halda að forræðishyggja í þessum efnum mundi skila árangri. Félagsleg blöndun í fjölbýlishúsum og íbúðahverfum er mikilvæg. Með því að byggingaraðilar framleiði hagkvæmar íbúðir, bæði hvað varðar verð og gæði, þá má ætla að þær séu álitlegur kostur fyrir miklu fleiri en þá sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem reglugerð hlutdeildarlána kveður á um. Skipulagsskilmálar geta haft mikið að segja um hvernig íbúðir eru byggðar; fjölda íbúða í húsi, stærðir íbúða o.fl. sem aftur hefur áhrif á hvers konar hópar eru líklegir til að sækjast eftir búsetu í íbúðunum. Tekjumörk reglugerðarinnar eru nálægt miðgildi launa (2019) þannig að úrræðið er langt frá því að teljast hannað fyrir lægstu tekjuhópana. Á landsbyggðinni munu hlutdeildarlán breyta miklu! Sá sem þetta skrifar, hefur byggt íbúðarhúsnæði undanfarin ár í sveitarfélögum víðs vegar um landið. Það er ekki til það þorp á landsbyggðinni þar sem ekki vantar nýtt íbúðarhúsnæði, og helst minni, hagkvæmar íbúðir. En byggingarkostnaður á landsbyggðinni er ekki lægri en á höfuðborgarsvæðinu - reyndar er hann talsvert hærri, ef frá er talið lóðarverð. Hver einasta skrúfa verður dýrari þegar byggt er á landsbyggðinni og vísað er til bilsins á milli fasteignaverðs og byggingarkostnaðar sem "markaðsbrests". Það er tæplega hægt að byggja nýtt íbúðarhúsnæði úti á landi nema til komi einhvers konar stuðningur eða fjármögnun úr opinberum sjóðum. Viðskiptabankarnir þrír lána einfaldlega ekki til íbúðakaupa á landsbyggðinni með sambærilegum hætti og þeir gera á suðvestur horni landsins. Hlutdeildarlán munu gera fólki kleift að kaupa nýtt íbúðarhúsnæði á kaldari markaðssvæðum á landsbyggðinni í fyrsta skipti um langt árabil. Úrræðið mun styrkja búsetu í þorpum þar sem lítið framboð hefur verið af nýju húsnæði eða húsnæði sem uppfyllir nútíma kröfur. Bygging nýs íbúðarhúsnæðis úti á landi hækkar (alltof lágt) fasteignaverð og hleypir kjarki í fasteignaeigendur til að bæta og viðhalda eigum sínum. Þá geta hlutdeildarlán einnig spilað mikilvægt hlutverk við að koma eldra húsnæði í endurnýjun lífdaga (gamli skólinn, pósthúsið og bankinn). Það er fagnaðarefni að tryggt sé að um 20% af þeim fjármunum sem fara í þetta úrræði sé beint út á landsbyggðina. Það vill gleymast að ekki vilja allir búa í Reykjavík! Ráðherra húsnæðismála og starfsfólk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eiga jafnframt þakkir skildar fyrir að koma þessu úrræði á fót. Þetta mun verða lyftistöng fyrir landsbyggðina og verða hreyfiafl sem stuðlar að þróun og nýsköpun á byggingarmarkaði. Höfundur er viðskiptafræðingur, fasteignasali og byggir hagkvæmt íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni.
Kolbrún Pálsdóttir – Öflugur leiðtogi fyrir framtíð Háskóla Íslands Kristín Jónsdóttir,Þórdís Jóna Sigurðardóttir Skoðun
Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun
Skoðun Kolbrún Pálsdóttir – Öflugur leiðtogi fyrir framtíð Háskóla Íslands Kristín Jónsdóttir,Þórdís Jóna Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Samskipti: Lykillinn að vellíðan og árangri í vinnuumhverfi Ásta Guðrún Guðbrandsdóttir skrifar
Skoðun Sagnaarfur Biblíunnar – Davíð og Golíat, hugrekki og berskjöldun Dr. Sigurvin Lárus Jónsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélag á tímamótum - Silja Bára sem næsti rektor HÍ Berglind Rós Magnúsdóttir skrifar
Skoðun Hvers vegna styð ég Magnús Karl í kjöri til rektors Háskóla Íslands? Ingileif Jónsdóttir skrifar
Skoðun Kolbrún Þ. Pálsdóttir – rétti leiðtoginn fyrir Háskóla Íslands Hafliði Ásgeirsson,Eyjólfur Brynjar Eyjólfsson,Þorbjörg St. Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættu nemendur að kjósa Magnús Karl sem rektor HÍ? Eygló Sóley Hróðmarsdóttir Löve,Daníel Thor Myer skrifar
Skoðun Við mótmælum nýbyggingum í Neðra Breiðholtinu Jökull Þór Sveinsson,Hlynur Ingi Jóhannsson skrifar
Skoðun Er „sam-búð“ búsetuform 21. aldar og lausn við háum byggingakostnaði? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Reynsla, framtíðarsýn og kjarkur Silju Báru Anna Helga Jónsdóttir,Sigurður Örn Stefánsson skrifar
Skoðun Um Ingibjörgu Gunnarsdóttur – ferill að rektorskjöri Rúnar Unnþórsson,Þórhallur Ingi Halldórsson skrifar
Kolbrún Pálsdóttir – Öflugur leiðtogi fyrir framtíð Háskóla Íslands Kristín Jónsdóttir,Þórdís Jóna Sigurðardóttir Skoðun
Alþjóðlegt samstarf er forsenda öruggra landamæra Jón Pétur Jónsson,Íris Björg Kristjánsdóttir Skoðun