Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar 1. júní 2025 20:32 Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Skipulag Mest lesið Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson Skoðun Lífsgæði íbúa Mosfellsbæjar skert Regína Ásvaldsdóttir Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson Skoðun Tilvera okkar er undarlegt ferðalag Hópur meðlima No Borders Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun Skoðun Skoðun Eiga ellilífeyrir og örorkubætur að fylgja launavísitölu? Haukur Arnþórsson skrifar Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar Skoðun Nennið þið plís blessaða ríkisstjórn! Derek T. Allen skrifar Skoðun Ertu klár? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Kengúrur eða Þorskar: Hver forritar framtíð Íslands? Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Brimrót og veðragnýr í alþjóðamálum Árni Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Forstjórinn stígur fram Örn Pálsson skrifar Skoðun Lífsgæði íbúa Mosfellsbæjar skert Regína Ásvaldsdóttir skrifar Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Tilvera okkar er undarlegt ferðalag Hópur meðlima No Borders skrifar Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Það að þrá börn eða ekki Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Tímanna tákn? Hólmgeir Baldursson skrifar Skoðun Hörmulegur atburður í flugstöð Leifs Eiríkssonar Jón Pétursson skrifar Skoðun Kvótaverð, veiðigjald, fjárfesting og arðsemi í sjávarútvegi Ásgeir Daníelsson skrifar Skoðun Getur Seljaskóli núna orðið símalaus skóli, Jóhanna? Kristín Jónsdóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og traust á raforkumarkaði Einar S Einarsson skrifar Skoðun Ef þetta er rétt – hvað er þá rangt? Anna Berg Samúelsdóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta MG? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sjúkraþyrlu sem allra fyrst, kerfi sem veitir lífsbjörg Gunnar Svanur Einarsson skrifar Skoðun Ríkisstofnun forherðist við gagnrýni Björn Ólafsson skrifar Skoðun Bylting, bóla, bölvun - bull? Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Eru smáþjóðir stikkfríar? Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Ákall Valdimar Júlíusson skrifar Skoðun Á að leyfa eða halda áfram að banna? Sigurður G. Guðjónsson skrifar Skoðun Íslenski fáninn fyrir samstöðu ekki mismunun Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Jafnlaunabarnið og baðvatnið Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Skoðun Þér er boðið með, kæri félagi Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Sjá meira
Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun
Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun
Skoðun Ísland verður að vernda hafið og fiskimiðin frá námuvinnslu á hafsbotni Laura Sólveig Lefort Scheefer,Þorgerður María Þorbjarnardóttir,Árni Finnsson,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir,Belén García Ovide,Huld Hafliðadóttir skrifar
Skoðun Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir skrifar
Skoðun Mannréttindi fatlaðs fólks - orð og efndir Unnur Helga Óttarsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar
Skoðun Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Börnin á Gaza eru ekki í fríi Bjarni Fritzson,Blær Guðmundsdóttir ,Elías Rúni Þorsteinsson,Elísabet Thoroddsen,Gunnar Helgason,Linda Ólafsdóttir,Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir,Yrsa Þöll Gylfadóttir Skoðun
Uppbygging í Grafarvogi eflir hverfið og mætir húsnæðiskrísunni á skynsaman hátt Dóra Björt Guðjónsdóttir Skoðun
Lestur lykillinn að endurhæfingu? Hvað ef lestur væri lykillinn út? Guðmundur Ingi Þóroddsson Skoðun