Í­búða­verð hækkað um 14,5 prósent á tveimur árum

Meirihluti fasteignasala telur virkni á fasteignamarkaði frekar litla eða litla miðað við árstíma. Þriðjungur telur þó virknina venjulega. Þetta eru niðurstöður könnunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, HMS, sem send var á félagsmenn Félags fasteignasala.

Á landsbyggðinni, og þá helst meðal þeirra sem selja fasteignir á Akureyri er virknin samkvæmt könnuninni meiri en á höfuðborgarsvæðinu, en þar fyrir utan eru einungis rétt um einn af hverjum tíu fasteignasölum sem telur að virkni fasteignamarkaðar sé frekar mikil. Þetta kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu HMS. Könnunin er send út mánaðarlega á alla félagsmenn og eru þeir alls 330. Alls bárust 140 svör og því var svarhlutfallið 42 prósent.

Íbúðaverð hækkað um 14,5 prósent á tveimur árum

Í mánaðarskýrslunni segir einnig að kaupendur fasteigna séu að taka á sig töluverðar skuldbindingar vegna ört hækkandi íbúðaverðs. Á tveimur árum, frá aprílmánuði 2023 til aprílmánaðar 2025, hafi íbúðaverð hækkað um 14,5 prósent. Meðalverð fjölbýlisíbúðar sé í dag 77,2 milljónir króna en hafi verið 66,2 milljónir fyrir tveimur árum.

Í skýrslunni segir að á sama tíma og íbúðaverð hafi hækkað hafi geta heimila til að taka íbúðalán minnkað vegna hárra vaxta og strangari lánþegaskilyrða Seðlabankans. Samhliða takmarkaðri getu til veðsetningar hafi þannig dregið úr hreinum nýjum útlánum á hvern kaupsamning og sé hún nú töluvert minni en hún hafi verið á síðustu átta árum.

Á fyrsta fjórðungi þessa árs hafu þau numið 11,5 milljónum króna, sem sé sex milljón krónum lægri lántaka en á árunum 2020 til 2022. Frá árinu 2022 hafi því ný lántaka á hvern kaupsamning minnkað um 45 prósent að raunvirði, þrátt fyrir að fasteignaverð hafi hækkað um átta prósent umfram verðlag.

Markaði haldið uppi af efnameiri kaupendum

Það séu því vísbendingar um að eftirspurn á fasteignamarkaði á síðustu tveimur árum hafi verið haldið uppi af efnameiri kaupendum sem ekki séu háðir lántöku við fjármögnun á fasteignakaupum. Þá segir að í fyrra, 2024, hafi uppkaup fasteignafélagsins Þórkötlu haft mikil áhrif til minni veðsetningar á fasteignamarkaði, en hrein ný útlán á hvern kaupsamning hafi þó haldið áfram að lækka á þessu ári.

Gögn HMS benda samkvæmt skýrslunni á sama til þess að töluverð eftirspurn sé eftir fasteignum. Gögn um fasteignaauglýsingar bendi til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi haldist mikil í apríl þar sem margar íbúðir voru teknar úr birtingu af auglýsingasíðunni Fasteignir.is.

Alls voru 1.010 fasteignir teknar af sölu í aprílmánuði, eða um 100 færri en í marsmánuði. Því megi búast við að virkni á fasteignamarkaði haldist áfram mikil í maí, að öðru óbreyttu.

500 fleiri íbúðir til sölu miðað við ársbyrjun

Rúmlega 500 fleiri íbúðir eru nú til sölu samanborið við í ársbyrjun og þar af hefur framboð íbúða til sölu á höfuðborgarsvæðinu aukist um 340 íbúðir. Hlutfallslega fleiri íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru nú verðlagðar yfir 100 milljónum króna samanborið við ársbyrjun en hlutfall íbúða sem verðlagðar eru undir 60 milljónum króna er óbreytt.

Meðalfermetraverð í viðskiptum með nýtt íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu í mars nam 893 þúsund krónum. Meðalfermetraverð á eldra húsnæði í marsmánuði var aftur á móti 801 þúsund krónur. Tæpum 10 milljón krónum munaði á meðalkaupverði nýrra og annarra íbúða á höfuðborgarsvæðinu í mars. Meðalkaupverð nýrra íbúða var 90,7 miljónir króna en meðalkaupverð annarra íbúða 81 milljónir króna.

Álíka margar íbúðir fullbúnar og í fyrra

Á byggingarmarkaði hafa alls 1.127 nýjar íbúðir verið fullbúnar frá áramótum, sem eru álíka margar íbúðir og á sama tímabili í fyrra. Uppbygging hefur verið stöðug á síðustu mánuðum, sem bendir til þess að nýjar framkvæmdir hefjist á svipuðum hraða og eldri verkefnum sé lokið.

Samkvæmt mælaborði íbúða í byggingu eru nú hlutfallslega færri fjölbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu sem eru 60 fermetrar eða minni heldur en fullbúnar íbúðir. Innan við tíunda hver fjölbýlisíbúð sem er í byggingu á höfuðborgarsvæðinu er á umræddu stærðarbili eða 347 af 3489 fjölbýlisíbúðum. Af fullbúnum íbúðum eru hins vegar 14,1% íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu 60 fermetrar eða minni. Á meðfylgjandi mynd má sjá hvernig fjölbýlisíbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu skiptast niður á stærðarbil samanborið við fullbúnar íbúðir á sama svæði.

Leiguverð í ótímabundnum samningum lægra

Þá er í skýrslunni einnig fjallað um leigumarkaðinn en langflestir leigusamningar sem ná um markaðsleigu og eru til tólf mánaða eða skemur eru nú ekki bundnir við vísitölu. Breytingar á húsaleigulögum sem tóku gildi í september 2024 óheimiluðu vísitölutengingu slíkra samninga, en fyrir lagabreytingu var um helmingur þeirra vísitölubundinn.

Samkvæmt lagabreytingunum er almennt óheimilt að binda verð við vísitölu eða gera aðrar verðbreytingar á tímabundnum leigusamningum sem eru 12 mánuðir eða styttri. Samningar um íbúðir lögaðila sem ekki eru reknar í hagnaðarskyni geta þó verið undanþegnir þessari reglu, líkt og námsmannaíbúðir og áfangaheimili.

Alls tóku 1.253 nýir leigusamningar gildi í apríl á sama tíma og 915 samningar féllu úr gildi. Gildum samningum í leiguskrá fjölgaði þannig um 338 milli mánaða. Um 70 prósent nýskráðra leigusamninga vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru á höfuðborgarsvæðinu, 17 prósent vörðuðu íbúðir sem staðsettar eru í nágrenni höfuðborgarsvæðisins og 13 prósent vörðuðu íbúðir annars staðar á landsbyggðinni.

Leiguverð í ótímabundnum samningum er almennt lægra en í tímabundnum samningum, hvort sem litið er til heildarverðs eða fermetraverðs. Heildarleiguverð var að meðaltali 8 prósent hærra og fermetraverð að jafnaði 16 prósent hærra í tímabundnum leigusamningum samanborið við ótímabundna leigusamninga í nýliðnum aprílmánuði. Verðmunurinn hefur farið vaxandi frá upphafi árs 2024 þegar munaði 4 prósent á heildarverði og 12 prósent á fermetraverði.

Fréttin hefur verið leiðrétt eftir að leiðrétting barst frá HMS: 

Vegna reiknivillu okkar megin kom fram í fyrri útgáfu mánaðarskýrslunnar að ungum kaupendum hafi fækkað meira á fyrsta ársfjórðungi 2025 en rauntölur segja til um. Ungir kaupendur voru 640, en ekki 394 líkt og kom fram í fyrri útgáfu skýrslunnar, og er það álíka mikill fjöldi og á sama ársfjórðungi í fyrra en nokkur fækkun á milli ársfjórðunga. Skýrslan hefur nú verið uppfærð.