Hvað er að gerast á í­búða­markaði?

Íbúðamarkaður hefur komið heilmikið á óvart frá því að Kórónuveiran skall á. Flestir greiningaraðilar gerðu ráð fyrir að íbúðaverð myndi standa í stað, jafnvel lækka, þegar ljóst var að faraldurinn hefði gífurleg áhrif á hagkerfið hér á landi. Áður en faraldurinn skall á hafði íbúðaverð róast nokkuð og má segja að það hafi verið komið í ákveðið jafnvægi eftir óhóflegar hækkanir árið 2017.

Þvert á spár hefur íbúðaverð hækkað tiltölulega hratt frá upphafi faraldursins og hækkaði raunverð íbúða um 3,5% í fyrra. Var hækkunin í takti við vöxt kaupmáttar launa sem jókst um 3,4% á sama tíma. Það sem af er þessu ári hefur árshækkun íbúðaverðs hins vegar verið mun hraðari. Á fyrstu fimm mánuðum ársins hefur raunverð íbúða hækkað yfir 5% og virðist sem mikill hiti sé á íbúðamarkaðinum um þessar mundir.

Síðastliðin tvö ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og var það einnig raunin í fyrra. Um þessar mundir eru verðhækkanir að mestu drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Fyrstu fimm mánuði ársins hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 9,2% að raunvirði en fjölbýli um 4,9%. Eftirspurn eftir sérbýli virðist vera að færast í aukana og virðist sem almenningur sé í talsverðum mæli að nýta hagstæð kjör á lánamarkaði til að stækka við sig. Hér gætir mögulega áhrifa faraldursins þar sem mikil viðvera heimavið og útbreidd heimavinna hefur að öllum líkindum aukið þörfina að stækka við sig.

Hvað veldur?

Það er ekki einskorðað við Ísland að íbúðaverð hækki í miðjum faraldri. Ef við skoðum lönd sem við berum okkur jafnan saman við er það sama víðast hvar uppi á teningnum þar. Ef síðasti ársfjórðungur 2019 er borinn saman við sama ársfjórðung 2020 hefur raunverð íbúða hækkað um 3,7% á Íslandi sem er nokkuð undir meðaltali OECD ríkja þar sem raunverð íbúða hækkaði að meðaltali um 6,7%.

Líklega hafa stjórnvöld flestra þessara landa einnig farið í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir líkt og raunin var hérlendis. Seðlabankinn hefur lækkað stýrivexti allmyndarlega frá því að faraldurinn skall á og voru þeir 0,75% þegar þeir voru hvað lægstir. Í kjölfarið lækkuðu vextir á íbúðalánum mikið sem hafði umtalsverð áhrif á greiðslubyrði margra húsnæðislána og þar af leiðandi kaupgetu almennings. Í síðasta mánuði hækkaði Seðlabankinn vexti í 1% og gerum við í Greiningu Íslandsbanka ráð fyrir að hægfara hækkunarferli stýrivaxta sé hafið nú þegar hagkerfið er að taka við sér á ný.

Framboð af skornum skammti?

Ljóst er að framboð hefur ekki haldið í við þá eftirspurn sem hefur myndast á íbúðamarkaðnum. Það kemur þó ekki á óvart því fáir sáu fyrir þá mikla eftirspurn í miðjum heimsfaraldrisem rakin er að framan. Undanfarin ár hefur takturinn í framboði íbúða verið nokkuð góður og á síðasta ári kom metfjöldi af nýjum íbúðum inn á markaðinn samkvæmt gögnum Hagstofu. Nú eru breyttar horfur í þeim efnum og leiddi íbúðatalning Samtaka iðnaðarins í ljós um fjórðungs samdrátt á íbúðum í byggingu í lok ársins 2020 samanborið við lok árs 2019. Útlit er því fyrir töluverðan samdrátt í byggingu nýrra íbúða á árinu og þá sérstaklega á seinni byggingarstigum samkvæmt íbúðatalningunni. Útlit er fyrir að byggingargeirinn hafi dregið saman seglin á meðan óvissan um COVID-19 faraldurinn stóð sem hæst og því eru horfur á minna framboði af nýjum íbúðum á næstunni.

Það er áhyggjuefni að framboð nýrra íbúða hafi tilhneigingu til að dragast verulega saman í niðursveiflu líkt og þeirri sem við stöndum í núna. Sú var einnig raunin eftir fjármálahrunið árið 2008, en á árunum 2009-2014 var fjölgun íbúða í sögulegu lágmarki. Af þeim sökum myndaðist umfram eftirspurn á markaði og íbúðaverð hækkaði mjög hratt í kjölfarið. Mest var hækkunin árið 2017 þegar raunverð íbúða hækkaði um rúm 17%.

Misskipt kreppa

Það skýtur svolítið skökku við að á meðan hagkerfið er í niðursveiflu og atvinnuleysi í hæstu hæðum sé eftirspurn á íbúðamarkaði jafn mikil og raun ber vitni. Ástæða fyrir þessu er sú að áhrifum kreppunnar á heimili landsins er mjög misskipt. Kaupmáttur launa hefur almennt hækkað og fjárhagsstaða heimila er sterk. Þau heimili þar sem fólk hefur ekki misst vinnu eða orðið fyrir tekjutapi í rekstri eru mörg hver vel í stakk búin fjárhagslega.

Af þessum sökum teljum við að íbúðaverð muni halda áfram að hækka en þó í hægari takti en verið hefur. Í nýlegri þjóðhagsspá gerum við ráð fyrir að íbúðaverð hækki um 11,3% að nafnvirði á þessu ári, sem er talsvert, en ekki er útilokað að hækkunin verði enn meiri. Við teljum að hægt hækkunarferli stýrivaxta sé hafið sem væntanlega kemur til með að hægja á hækkunartaktinum sem og aukið framboð nýrra íbúða þegar fram í sækir. Við spáum 6,7% hækkun íbúðaverðs árið 2022 og 4,4% 2023.

Ýmislegt getur að sjálfsögðu haft áhrif á þróun íbúðaverðs á næstunni. Má þar nefna kaupmátt launa, framboð á hentugu húsnæði og vexti íbúðalána. Miklar hækkanir undanfarinna mánaða eru vissulega óvenjulegar í miðri kreppu en margt hefur stutt við þær hækkanir. Ólíklegt er til dæmis að miklar vaxtalækkanir Seðlabankans endurtaki sig í bráð, nú þegar birtir til í efnahagslífinu. Þó enn sé vart við nokkurn hita á íbúðamarkaði er útlit fyrir að nú taki markaðurinn að sækja í betra jafnvægi.

Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.