Ás­geir hafði rétt um or­sakaröðina, Ragnar um leigu­verð leigjandans

Leigubremsan, samningurinn og hvað er best fyrir leigjendur

Tveir menn deildu ekki um hvort leigjandi ætti að geta lifað, heldur hvað regla gerir eftir að hún er orðin þekkt. Hvorugur hafði rétt fyrir sér um allt. Ásgeir Jónsson hafði rétt fyrir sér um orsakaröðina. Ragnar Þór Ingólfsson hafði rétt fyrir sér um leiguverð leigjandans sem þegar er í samningi. Best fyrir leigjendur er hvorugt sjónarmiðið eitt og sér.

Ásgeir sagði fyrirhugaða leigubremsu „augljóslega mjög heimskulega“ á kynningarfundi peningastefnunefndar að morgni 7. október, spurður af Jóni Bjarka Bentssyni. Hann kvað verðþak á leigu kennt í grunnkúrsum hagfræði og sagði að það kæmi leigjendum verst til lengri tíma. Síðar sama dag svaraði Ragnar á Alþingi. Hann kallaði ummælin „fullkomlega óábyrg“, spurði hvort seðlabankastjóri teldi stjórnvöld á Norðurlöndum ekki kunna grundvallarhagfræði og líkti stýrivöxtum við verðstýringu. Í Kastljósi um kvöldið sagði Ásgeir að orðin hefðu verið tekin úr samhengi að einhverju leyti, að Seðlabankinn hefði ekki fengið frumvarpið til umsagnar og að hann hefði mögulega átt að vera varfærnari. Hann stóð þó við að boð og bönn væru hættuleg leið til að ná tökum á verðbólgu.

Frumvarpið er þingskjal 158, 157. mál: breyting á húsaleigulögum, nr. 36/1994, um reglubundnar breytingar á leigufjárhæð. Því var útbýtt utan þingfundar 3. október. RÚV vitnar beint í ákvæðið. Við gerð samnings er heimilt að semja um að fjárhæð taki reglubundnum breytingum með tilteknu millibili. Tilgreina skal hvort, með hvaða hætti og með hvaða millibili. Fjárhæðinni verður ekki breytt síðar að öðru leyti en heimilt er. Viðmiðin eru þrjú: vísitala neysluverðs til verðtryggingar samkvæmt Hagstofu, fast hlutfall sem samið er um fyrir fram, eða föst fjárhæð.

Tvö atriði standa í fréttum, ekki í þeim málslið sem RÚV birti. Morgunblaðið sagði 7. október að hækkunin mætti aldrei verða meiri en vísitalan og að minnst tólf mánuðir liðu á milli. RÚV bætti við að rekstrarkostnað, sem hækkar verulega, megi kynna með þriggja mánaða fyrirvara. Lausn sést ekki í tilvitnaða ákvæðinu. Frumvarpið var ekki birt í samráðsgátt. Vísir sagði ástæðuna þá að birting gæti hvatt til hækkana áður en lögin tækju gildi. Aðilar bregðist við reglunni áður en hún taki gildi.

Eftir því sem birtur texti sýnir er þetta hvorki nafnverðsfrost né þak á upphafsleigu nýs samnings. Þetta er skylda til að semja um breytingu fyrir fram og þak á hækkun meðan sami samningur gildir, ef frétt Morgunblaðsins um tólf mánuði og vísitöluþak stenst á móti þingskjali 158. Ásgeir beitti almennri gagnrýni hagfræðinnar á verðþök þótt íslenska frumvarpið væri þrengra. Ragnar talaði fyrst og fremst um leigjandann sem þegar er í íbúðinni.

Ragnar hefur rétt fyrir sér um þann leigjanda. Bótin er ekki lægri leiga. Hún er sú að hækkunin hættir að koma í hverjum mánuði og hættir að geta farið fram úr verðbólgu án þess að það hafi staðið í samningnum. Kristján Þórður Snæbjarnarson sagði í grein á Vísi 5. október að 94,5 prósent samninga væru með mánaðarlegri hækkun. Það er fullyrðing höfundar, ekki talning Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Leiga sem er 250.000 krónur, og vísitala sem hækkar um fjögur prósent, hækkar þá einu sinni, um að hámarki 10.000 krónur. Fjögur prósentin eru dæmi, ekki mæling. Samkvæmt stöðuskýrslu stofnunarinnar 2025 leigja 41 prósent af einstaklingum og 12 prósent af einkareknum leigufélögum. Tæplega þrír af hverjum fjórum segjast leigja af nauðsyn.

Talan sem málið snýst um er samt ekki tíu prósent. Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,24 prósent á tólf mánuðum til ágúst 2026, sú minnsta árshækkun síðan í desember 2021, og lækkaði um 1,31 prósent að raunvirði. Bremsan stöðvar óvissu. Hún lækkar ekki leigu sem hefur þegar hækkað minna en verðbólga.

Ásgeir hefur rétt fyrir sér um orsakaröðina. Hún er það sem eigandinn, fjárfestirinn og næsti leigjandi gera þegar þeir vita að hækkun innan samnings er bundin. Eigandinn getur tekið hömlunina inn í hærri upphafsleigu, stytt samninginn, dregið úr viðhaldi eða tekið íbúðina af markaði. Morgunblaðið hafði eftir Viðskiptaráði sama dag að bremsan gæti leitt til styttri samninga. Nýr fjárfestir getur dregið úr fjárfestingu ef vænt ávöxtun lækkar. Næsti leigjandi finnur þá færri íbúðir og gæti þurft að borga meira í upphafi. Húsnæðið getur versnað ef viðhald borgar sig verr en sala. Bein bót fyrir eigandann er lítil. Fjárfestir sem reiknar ávöxtun verðleggur hömlunina inn í næsta samning, eða fer af markaði.

Norðurlöndin sanna ekki mál ráðherrans. Í efnahagsúttekt OECD á Svíþjóð 2025, bls. 74, segir að sænsk leigustýring sé sú strangasta meðal aðildarríkjanna. Eldra húsnæði með lægri leigu fæst ekki á ásættanlegum tíma í stórborgunum. Finnland afnam stýringu í áföngum 1991–1995. Í umfjöllun OECD 2015 óx hlutdeild einkaleigu úr 12 prósentum 1990 í 17 prósent 2012. Samanburðurinn við stýrivexti stenst heldur ekki. Stýrivextir eru stjórntæki peningastefnu, ekki lögbundið hámarksverð í einkasamningi. Stefán Vagn Stefánsson kallaði samanburðinn galinn. Á þeim punkti hafði hann rétt fyrir sér. Ásgeir gekk of langt í orðavali. Að kalla frumvarp heimskulegt áður en það er lesið færir umræðuna frá efni yfir í persónur.

Best fyrir leigjendur er fyrirsjáanleg hækkun innan langtímasamnings, nægilegt framboð til að halda aftur af upphafsleigu og mat á því hvort hömlurnar skerði framboð. Samningurinn á að vera skriflegur og skráður í Leiguskrá HMS. Í honum eiga að standa upphafsleigan í krónum, eitt viðmið en ekki þrjú, og engin hækkun oftar en á tólf mánaða fresti. Ótímabundinn samningur með þekktri hækkun er öryggi. Skammtímasamningur, sem endurnýjast á markaðsverði, er leið eigandans fram hjá þakinu. Uppsagnarfrestur leigjanda á ótímabundnum íbúðarsamningi er sex mánuðir. Ástand á að vera myndað við innflutning. Rekstrarkostnaður á að vera sundurliðaður og með þriggja mánaða fyrirvara.

Ný íbúð leysir skortinn sem leigusamningur leysir ekki. Styttri leyfisferlar, lausar lóðir og húsnæðisstuðningur, sem beinist að þeim sem þurfa á honum að halda, eru svarið við leiguverðinu sem bremsa getur ekki lækkað til frambúðar. Alþingi á að fá árlega tölur um upphafsleigu, fjölda íbúða í útleigu, viðhald og nýbyggingu. Ef upphafsleiga hækkar jafnmikið og bremsan sparaði hefur reglan aðeins fært kostnaðinn.

Ragnar hafði rétt fyrir sér um óvissuna sem leigjandi í gildandi samningi á ekki að bera. Ásgeir hafði rétt fyrir sér um að kostnaður getur færst yfir á næsta leigjanda. Hvorug niðurstaðan dugar ein og sér. Markaðurinn hefur enga skoðun á deilunni. Hann bregst við hvötum. Verkefni stjórnmálanna er ekki að velja á milli félagslegrar ábyrgðar og hagfræði, heldur að hanna reglur þar sem hvorugt eyðileggur hitt.

Heimildir: Þingskjal 158, 157. mál, ákvæði vitnað í RÚV 4. október 2026; Morgunblaðið og Vísir, 7. október 2026; RÚV, Kastljós, 7. október 2026; Kristján Þórður Snæbjarnarson, Vísir, 5. október 2026; HMS, vísitala leiguverðs ágúst 2026 og Staðan á leigumarkaði 2025; OECD, Economic Surveys: Sweden 2025, bls. 74; OECD, A Revival of the Private Rental Sector of the Housing Market, 2015.

Höfundur er M.Phil. byggingaverkfræðingur.