Jöfn skipting skulda og eigna í sam­búð

Við upphaf sambúðar spáir fólk því miður lítið í það hvernig fer með fjármál þeirra ef til sambúðarslita kæmi, en í upphafi skal endinn skoða eins og máltækið segir. Það getur skipt sköpum að gengið sé rétt frá þessum hlutum strax í upphafi.

Við fjárslit óvígðrar sambúðar gilda ekki sérstök lög eins og um hjónabönd, heldur er byggt á óskráðum meginreglum og dómaframkvæmd. Hafi sambúð varað lengur en tvö ár er hægt að krefjast opinberra skipta til fjárslita og gilda þá ákvæði laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o.fl. um þau fjárskipti. Meginreglan við fjárslit sambúðarfólks leggur áherslu á að líta beri á sambúðarfólk sem tvo sjálfstæða einstaklinga, þar sem hvor aðili tekur með sér sínar eignir og skuldir nema annað sé sannað.

Þegar fólk er að hefja sambúð og kaupa sitt fyrsta sameiginlega húsnæði geta fjárframlög sem hvort fyrir sig kemur með í sambúðina verið mishá. Ekki er óalgengt að sambúðaraðilar láti þennan mismun endurspeglast í skráðum eignarhlut hvors í fasteigninni þannig að sá aðili sem kemur með meira fjármagn inn í sambúðina er skráður fyrir hærri eignarhlut í eigninni. Fasteignaveðlán sem tekin eru sameiginlega eru aftur á móti nær undantekningarlaust skráð til helminga.

Nýlegur dómur Hæstaréttar sem féll 21. maí sl. í málinu nr. 22/2025 hefur skýrt nánar hvernig fara skuli með sameiginlegar fasteignir og skuldir sem á þeim hvíla, sérstaklega þegar eignarhlutir eru ólíkir en skuldabyrði jöfn. Þessar upplýsingar eru mikilvægar til að tryggja réttaröryggi og fyrirsjáanleika í fjármálum sambúðarfólks.

Í dóminum var deilt um uppgjör fasteignar þar sem annar aðilinn átti 55% og hinn 45%, en báðir báru jafna ábyrgð á áhvílandi skuldum. Hæstiréttur komst að þeirri niðurstöðu að það væri rangt að draga skuldirnar í heild frá söluverðinu og skipta síðan hreinni eign á milli aðila. Í staðinn átti að skipta brúttó söluandvirði fasteignarinnar í hlutföllunum 55% og 45% áður en helmingshlutur hvors þeirra í áhvílandi skuldum eignarinnar væri dreginn frá hlut hvors um sig.

Þessi niðurstaða hefur þau áhrif að þegar sambúðarfólk kaupir fasteign með ójöfnum eignarhlutum en tekur sameiginleg lán með jafnri ábyrgð, ber að nota þessa útreikningsaðferð. Þetta þýðir að sá aðili sem á minni eignarhlut en skuldar samt 50% af áhvílandi veðláni getur setið uppi með töluvert minna á milli handanna en ef hinni aðferðinni væri bætt, það er að segja að skipta hreinni eign eftir frádrátt skulda. Sem dæmi mætti nefna að aðili, sem skráður er fyrir 30% hlut í sameiginlegri fasteign en er 50% skuldari af sameiginlegu fasteignaláni, gæti lent í því við sambúðarlist að helmings hlutur hans í skuldinni éti upp allan eignarhlutinn, á meðan að hinn aðilinn, sem skráður er fyrir meiri eign en skuldar jafnmikið, fær þá hreina eign í sinn hlut.

Til að verjast hugsanlegum ágreiningi við fjárslit óvígðrar sambúðar er fólki sem er að hefja sambúð ráðlagt að huga vel að fjármálum sínum frá upphafi. Til að tryggja skýrleika og réttaröryggi er afar brýnt fyrir fólk að ákveða, jafnvel formlega með sérstökum sambúðarsamningi, hvernig bæði eignum og skuldum eigi að vera skipt við möguleg sambúðarslit, í stað þess að skipta bara eignarhlutum eins og algengt er. Mikilvægt er að misjafnt eignarhlutfall endurspeglist líka í skuldahlutfalli sambúðaraðila.

Höfundur er Hæstaréttarlögmaður Sævar Þór Jónsson.