Lausn hús­næðis­vandans

Húsnæðisvandinn á Íslandi hefur verið viðvarandi mörg undanfarin ár og aðgerðir stjórnvalda duga skammt. Húsnæðisverð hækkar stöðugt og sveiflast aðallega upp á við, með alvarlegum afleiðingum fyrir samfélagið, sérstaklega ungt, efnalítið fólk.

Lóðaskortur er oft nefndur sem helsta ástæða húsnæðisvandans, en það er fleira sem kemur til. Ein af stærstu ástæðunum er að þegar kaupmáttur almennings dregst saman, til dæmis vegna hárra stýrivaxta, draga lánveitendur úr lánveitingum til byggingaraðila sem leiðir til minni framleiðslu íbúða, verðhækkana og seljendur hægja á sölu og bíða verðhækkana.

Þessi grein fjallar um aðgerðir sem duga til að fá fram nægt, stöðugt framboð húsnæðis og lækka húsnæðisverð.

1. Hvað þarf til?

Samkvæmt greiningum HMS þarf um 4.500 nýjar íbúðir inn á markaðinn á ári. Ef hver íbúð kostar 70 m.kr. í framleiðslu kostar ársframleiðslan um 315 milljörðum króna.

Almennt lækkar framleiðsluverð á einingu með auknu magni og stöðugleika í framleiðslu. Þetta á jafnt við um íbúðahúsnæði. Stór fjársterkur byggingaaðili sem myndi framleiða þúsundir íbúða á ári, óháð eftirspurnarsveiflum, gæti skipulagt sig langt fram í tímann og þannig lækkað byggingarkostnað um segjum 15%, sem gerir um 10 m.kr. á meðalíbúð, sjá tilvísun.

Ef nægt framboði væri til staðar af íbúðahúsnæði í uppsveiflum efnahagslífsins, væru bólu verðhækkanir minni, kannski 10 m.kr. minni á íbúð en við skort. Samtals myndi því nægt stöðugt framboð íbúðahúsnæðis lækka íbúðaverð 10 til 20 m.kr. varlega áætlað.

Stór fjársterkur byggingaaðili myndi líka auðvelda sveitarfélögum að þróa og undirbúa byggingarsvæði og hafa þau til reiðu eftir þörfum, vitandi að þau fengju kostnaðinn greiddan til baka með álagningu, jafnvel fyrir fram.

Lækkun íbúðaverðs myndi einnig lækka verðbólga, vextir og verðtryggð lán.

Það liggur því mikið við að þetta náist fram og að því ættu allir að vinna.

Líklega myndi duga að á markaðinn kæmi fjársterkur byggingaraðili sem myndi láta framleiða um 1/3 af árlegri íbúðaþörf, það er um 1.500 íbúðir á ári, óháð sveiflum, til að ná fram ofangreindum áhrifum. Á krepputímum myndi lítið seljast en í uppsveiflum færi allt sem til væri. Ef við miðum við 7 ára kreppur yrði lagerinn í lok sölutregðutímabils segjum um 5.000 íbúðir, sem svo myndu seljast á þenslutímum væri fjárbindingin mest um 350 milljarðar króna. Vissulega kostar að eiga mikið á lager en sá kostnaður fæst til baka og vel það með kostnaðarlækkun með aukinni jafnri framleiðslu.

2. Hlutverk lífeyrissjóðanna

Heildareignir Íslensku lífeyrissjóðanna voru í árslok 2022 um 7.000 ma. kr. Ný fjárfestingaþörf þeirra er í kringum 200 ma.kr. / ári auk endur fjárfestinga. Um 70% fjárfestinga þeirra er innanlands, þar af hundruð milljarða í fasteignum.

Hlutverk lífeyrissjóðanna er að hjálpa okkur að safna í varasjóði fyrir tekjulitlu árin. Árleg fjármunasöfnun þeirra nemur stórum hluta af eðlilegri sjóðasöfnun fólks. Til þess ávaxta féð almennings og verja verðrýrnun ber sjóðunum að fjárfesta með yfirveguðum hætti og stefna á að minnsta kosti 3,5% raunávöxtun.

Lífeyrissjóðirnir eru reyndar virkir á fasteignamarkaði, eiga meðal annars tugi ef ekki hundruð milljarða í fasteignaþróun og leigufélögum, mega það lögum samkvæmt.

En sjóðunum er gert að vera varkárir. Líkast til er það ástæða þess að þeir hafa ekki beitt sér að ráði við að leysa húsnæðisvandann sem þeim væri í lófa lagið því ofangreind hámarks fjárfesting, um 350 milljarðar að hámarki, er innan við 5% af núverandi heildar fjárfestingum lífeyrissjóða og örugg og arðbær. Fyrir þá er spurningin e.t.v. af hverju þeir ættu að vera að flækja sína starfsemi.

Ljóst er að til að lífeyrissjóðirnir komi inn á húsnæðismarkaðinn með svo markvissum og jákvæðum hætti, þarf löggjafinn að fela þeim það í löggjöf og traustu regluverki.

Meðal þess sem þar þarf að taka á er: á að stofna sér félag/félög um verkefnið; á að bjóða allt út til núverandi byggingaverktaka; að tempra ruðningsáhrif gagnvart minni byggingaraðilum.

Vissulega er hér að mörgu að hyggja en markmiðið er gott og ávinningurinn mikill.

3. Lokaorð og hvatning

Til að fullnægja eftirspurn eftir íbúðahúsnæði hvernig sem árar og til að ná fram verðlækkun þarf aðkomu fjársterks velviljaðs aðila með þolinmótt fjármagn. Fyrir almenning á Íslandi sem lögum samkvæmt fela lífeyrissjóðum stóran hluta tekna sinna til varðveislu og ávöxtunar, væri mjög gott að sjóðirnir nýti hluta sparnaðarins til að laga til á húsnæðismarkaði, enda má gera það án þess að gefa eftir af ávöxtunarkröfum.

Með þessu mun skortur á íbúðahúsnæði nánast hverfa, húsnæðisverð lækka, sem og verðtryggðar skuldbindingar.

Það er til mikils að vinna og mikilvægt að löggjafinn láti til sín taka.

Höfundur er viðskiptafræðingur.

Tilvísanir:

1. Framleiðni á byggingamarkaði: Samanburður við Noreg - Ævar Rafn Hafþórsson og Þórólfur Matthíasson https://skemman.is/bitstream/1946/26368/1/HAG_Ævar_Þórólfur.pdf

2. Staða húsnæðismarkaðarins www.hms.is

3. Lög um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi lífeyrissjóða, 36. og 37. gr.