Hvar byggjum við 90 þúsund í­búðir á næstu 15 árum?

Einungis Garðabær á lóðir innan vaxtarmarka höfuðborgarsvæðisins til að styðja við þá íbúðauppbyggingu sem þarf næstu 15 árin.

Þörfin fyrir nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á næstu 15 árum er 77 þúsund íbúðir eða 5 þúsund á ári.[1] Ef þéttbýlissveitarfélögin sex vilja halda hlut sínum er ljóst að aðstæður þeirra til vaxtar eru mismunandi, sérstaklega þegar horft er til svokallaðra vaxtarmarka sem þau komu sér saman um árið 2015 í svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins.F

Vaxtarmörk á höfuðborgarsvæðinu eru skilgreind svæði þar sem þéttbýlisþróun og uppbygging má eiga sér stað. Vaxtarmörkin byggja á vinnu sem unnin var á árunum 2012-2014 með það markmið að aðgreina þéttbýli frá dreifbýli og stuðla að sjálfbærri byggð (sjá kort 1). Forsendur sem lágu fyrir á þeim tíma voru mannfjöldaspár þess tíma. Mikið hefur breyst síðan þá. Mannfjöldaaukning er umtalsvert meiri en spár gerðu ráð fyrir og breytt samsetning fjölskyldna, sem hefur leitt til þess að íbúum í hverri íbúð fækkar hratt, hefur ekki verið vegin inn í íbúðaþörfina.

Önnur hver íbúð utan vaxtarmarka

Innan núverandi vaxtarmarka sem sett voru til ársins 2040 eru ónýtt rými fyrir um 56 þúsund íbúðir en þörfin er 77 þúsund íbúðir sem þýðir að ríflega þriðja hver íbúð lendir utan markanna. Að teknu tilliti til þeirra 13 þúsund íbúða að auki sem gera þarf ráð fyrir fyrstu árin eftir 2040 er þörfin 90 þúsund íbúðir, eins og fram hefur komið í fyrri greinum mínum. Það þýðir að nær önnur hver íbúð sem nauðsynlegt er að hefja senn undirbúning á er utan markanna.

Innan núverandi vaxtarmarka sem sett voru til ársins 2040 eru ónýtt rými fyrir um 56 þúsund íbúðir en þörfin er fyrir 90 þúsund íbúðir sem þýðir að nær helmingur íbúða lendir utan núverandi marka.

Þar sem sveitarfélögin fara með skipulagsvaldið er mikilvægt að skoða innan hvaða sveitarfélaga tiltækar lóðir eru og þá jafnframt hvaða svigrúm þau hafa til að stækka og viðhalda sér og hlut sínum. Vaxtarmörkin mynda að stærstum hluta samfellt svæði en að auki eru afmörkuð svæði þar fyrir utan sem teljast innan marka og eru það oftast atvinnusvæði. (Sjá mynd 1.)

Uppbygging síðustu ára hefur verið mismunandi milli sveitarfélaga og þau misvel í stakk búin til vaxtar þar sem innviðir ráða í dag misvel við hraðan vöxt. Einnig skiptir máli hlutfallsleg stærð sveitarfélaganna af heildinni á höfuðborgarsvæðinu, aðgangur að nýjum uppbyggingarsvæðum og fjárhagsstaða þeirra til að styðja við uppbygginguna. Mikill munur er á vaxtartækifærum sveitarfélaganna innan núverandi vaxtarmarka ef uppbyggingarsvæði þeirra eru skoðuð (sjá mynd 2).

Þrengir mest að í Kópavogi

Þegar litið er til þeirrar uppbyggingar sem nauðsynlegt er að eigi sér stað næstu 15 árin sést að ef sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu myndu skipta henni á milli sín í hlutfalli við núverandi stærð á einungis Garðabær nægjanlega margar lóðir innan núverandi vaxtarmarka. Þá er mikilvægt að hafa í huga að sveitarfélögin hafa ólíka sýn og mismunandi markmið um uppbyggingu íbúðarsvæða og hraða hennar.

Nefna má sem dæmi að í Reykjavík hefur uppbyggingin nær eingöngu falist í að þétta núverandi byggð án þess að brjóta samhliða nýtt land. Það er líklega ein af ástæðum þess að hlutfallsleg stærð Reykjavíkur af höfuðborgarsvæðinu hefur farið hratt minnkandi eða úr því að vera um 62% fyrir um tveimur áratugum í um 56%. Það þýðir að uppbygging í langstærsta sveitarfélaginu á höfuðborgarsvæðinu síðustu tvo áratugina hefur einungis verið um 45% á við nágrannasveitarfélögin. Íbúðauppbyggingin var um 10 þúsund en hefði átt að vera um 23 þúsund íbúðir ef Reykjavík hefði haldið hlutdeild sinni á höfuðborgarsvæðinu.

Núverandi vaxtarmörk þrengja mest að framtíðarvexti Kópavogs. Aðeins 35% af nauðsynlegum vexti sveitarfélagsins á næstu 15 árum eru innan markanna. Utan þeirra eru um 9.440 íbúðir. Mörkin þrengja einnig að Reykjavík sem getur byggt um 63% af íbúðunum innan vaxtarmarkanna til að halda sínum hlut í nauðsynlegum vexti. Eftir sem áður þyrfti borgin að byggja 19 þúsund íbúðir utan þeirra til að ná því marki. Núverandi vaxtarmörk þrengja því mest að tveimur stærstu sveitarfélögunum sem eiga það sameiginlegt að eiga samliggjandi lönd austur með Suðurlandsvegi.

Þétting byggðar ýtir atvinnuhúsnæði út fyrir vaxtarmörkin

Samhliða þéttingu byggðar hefur umbreyting stórra atvinnusvæða í íbúðarbyggð aukist verulega eins og sjá má í Vogabyggð, Ártúnshöfða, Kársnesi og víðar. Því miður hefur nýtt land ekki að sama skapi verið brotið undir atvinnubyggð. Til viðbótar hefur neysla í samfélaginu aukist hratt sem hefur meðal annars kallað á fleiri vöruhús sem ekki hafa fundist lóðir undir. Þá vekur athygli að mjög litlar upplýsingar eru til um hvaða svæði það eru sem sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu gætu hafið uppbyggingu á fyrir atvinnuhúsnæði á næstu árum og áratugum. Engu að síður blasir við að sú uppbygging verður að stærstum hluta utan núverandi vaxtarmarka.

Sveitarfélög hafa það mikilvæga hlutverk að stýra þróun byggðar og jafnframt að vinna að jafnvægi á húsnæðismarkaði. Um 70% fjölgun íbúa frá aldamótum hefur verið á höfuðborgarsvæðinu. Í ljósi atvinnuþróunar má ætla að það hlutfall aukist samhliða hraðri fjölgun íbúa í landinu. Ábyrgð sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu er því mikil og áskorun að vinna úr núverandi stöðu. Þannig þurfa þau að finna svæði og lóðir á næstu 15 árum fyrir 90 þúsund íbúðir auk atvinnuhúsnæðis. Um helmingur íbúða kemst ekki fyrir á þeim svæðum þar sem sveitarfélögin hafa þegar ákveðið íbúðarbyggð. Jafnframt er langt í land að lóðir verði byggingarhæfar á þeim svæðum sem eru innan vaxtarmarkanna. Þess er því að vænta að vaxtarmörk á höfuðborgarsvæðinu verði í stöðugri endurskoðun og taki breytingum í takt við samfélagið því farsæl uppbygging byggða kallar á áætlanir og skipulag til áratuga.

Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks með sérhæfðum búsetuúrræðum.

[1] Minni atvinnuþátttaka og fjölgun starfa stór­auka íbúðaþörf - Vísir (visir.is),

Breytt aldurssamsetning þjóðarinnar stóreykur þörfina fyrir í­búðar­hús­næði - Vísir (visir.is)

[2] Síðasta útgáfa þróunaráætlunar sveitarfélagana sem sýnir fjölda lóða innan núverandi vaxtamarka kom út árið 2022. Hér notar Aflvaki þá áætlun að teknu tilliti til fullbúinna íbúða síðan þá.