Hvað kosta ódýrar lóðir? Óli Örn Eiríksson skrifar 16. nóvember 2023 11:46 Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Húsnæðismál Mest lesið Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun Er ég ömurlegt foreldri ef ég segi nei við barnið mitt? Stefán Þorri Helgason Skoðun Þátttökuverðlaun Þórdísar Ragnar Þór Pétursson Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson Skoðun Vindorkuvæðing í skjóli nætur Kristín Helga Gunnarsdóttir Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason Skoðun Fjármálaráðherra búinn að segja A Ögmundur Jónasson Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson Skoðun Skoðun Skoðun Hver er kjarninn í samfélagi sem selur hjarta sitt? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson skrifar Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og ókurteisi Kolbeinn H. Stefánsson skrifar Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar Skoðun Yfir hverju er verið að brosa? Árni Kristjánsson skrifar Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar Skoðun Stjórnvöld sem fjárfestatenglar Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Er ég ömurlegt foreldri ef ég segi nei við barnið mitt? Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun Vindorkuvæðing í skjóli nætur Kristín Helga Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Þátttökuverðlaun Þórdísar Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Fjármálaráðherra búinn að segja A Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Hagfræði-tilgáta ómeðtekin Karl Guðlaugsson skrifar Skoðun Ótryggt aðgengi á Veðurstofureit Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Stattu vörð um launin þín Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Byggjum fyrir eldra fólk, ekki ungt Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Hlustum í eitt skipti á foreldra Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Hugleiðingar um ástandið fyrir botni Miðjarðarhafs Örn Sigurðsson skrifar Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Sjá meira
Á síðustu fimmtíu árum hefur byggingarfulltrúi Reykjavíkurborgar fimm sinnum talið yfir 1.000 fullgerðar íbúðir í lok árs en meðaltalið er rúmlega 600 íbúðir. Eitt skiptið var 1986. Hin fjögur skiptin eru síðustu fjögur ár. Á sama tíma hefur íbúum borgarinnar fjölgað um meira en 20 þúsund. Þessi mikli áhugi fólks á því að búa í borginni hefur þannig skapað húsnæðisskort á tímum metuppbyggingar. Síðasta áratug hefur áherslan í uppbyggingu verið á þróun á vannýttum reitum. Aukinn þéttleiki hefur skapað ný tækifæri fyrir nærþjónustu og sjálfbærari samgöngur en þó heyrast reglulega raddir sem vilja samhliða þessu einnig úthluta lóðum í jaðri byggðar. Það er eðlilegt að skoða mismunandi leiðir til þróunar borga og spurningin um hvort sé betra að þétta eða þynna út byggðina er mikilvæg. Hvað kostar að byggja nýtt úthverfi? Dýrasti hluti nýs hverfis er skólahúsnæði. Eitt skólahverfi í Reykjavík telur 1.300 íbúðir*. Grunnskóli kostar rúma 4 milljarða**. Þá þarf tvo leikskóla sem kosta milljarð hvor. Loks þarf skólasundlaug og skólaíþróttahús sem kosta samtals milljarð. Skólainnviðir hverfisins kosta því sjö milljarða án þess að nokkuð annað hafi verið byggt. Það er einn grunnskóli á hverja 3.100 íbúa í Reykjavík. Skólainnviðir fyrir nýtt hverfi kosta 5,4 milljónir á hverja íbúð ef byggðar eru 1.300 íbúðir. Meira ef hverfið er minna. Þá vantar veitukostnað auk íþróttaaðstöðu fyrir íþróttafélög, menningarhús, almenningsgarðar, torg og margt fleira. Gatnakerfið ræður miklu Næst stærsti kostnaðarliðurinn er gatna- og veitukerfið. Það er breytilegt eftir byggðamunstri hverfis hversu dýrt það er. Í einbýlishúsahverfum á Íslandi þá getur gatnakerfið verið 17 metrar á hvert hús. Gatnagerðin nemur því 18,5 milljónum á hverja íbúð. Slíkt hverfi kallar því á samtals 23,9 milljón króna fjárfestingu fyrir hverja íbúð einungis vegna skólainnviða og gatnagerðar. Berum þetta saman við Úlfarsárdalinn sem er nokkuð þétt úthverfi með blöndu af fjölbýlishúsum, raðhúsum og einbýlishúsum. Þar er gatnakerfið tæplega 6 kílómetrar sem kostar 6,6 milljarða og skólinn (Dalskóli) kostar 5,5 milljarða. Þar til viðbótar var byggð glæsileg íþróttaaðstaða, bókasafn og leikskóli. Kostnaður slíks hverfis væri nær því að vera 15 milljónir á hverja íbúð. Hvernig koma þéttingarreitir út í samanburði? Tökum loks dæmi af Hlíðarendanum sem verður fljótlega 1.300 íbúða hverfi. Þar er gatnakerfið tæpir 2 kílómetrar (2 milljarðar), borgarlínugata kostar 1 milljarð og ýmsar framkvæmdir við skólahúsnæði í hverfinu gætu numið 3,5 milljörðum. Það er samtals 6,5 milljarðar eða 5 milljónir á hverja íbúð. Þá nýtur hverfið þess að það eru margir almenningsgarðar í nágrenninu (Klambratún, Hljómskálagarður og Öskjuhlíð) auk þess að vera mjög nálægt miklu úrvali þjónustu. Það er hægt að þróa borg á marga vegu og flestar þróast með blönduðum hætti þar sem bæði er unnið að þéttingu byggðar um leið og ný hverfi eru byggð upp í útjöðrum. Það er þó mikilvægt að hafa í huga bæði beinan og óbeinan kostnað við mismunandi valkosti. Ódýr lóð er annaðhvort lóð í hverfi með óburðuga innviði eða innviði sem eru niðurgreiddir af sveitafélaginu með aukningu skulda. Hvorugt er ódýrt fyrir sveitafélagið né samfélagið sjálft til lengri tíma. Á föstudag heldur Reykjavíkurborg sína árlegu húsnæðismessu þar sem farið verður yfir stöðu húsnæðisuppbyggingar í borginni og ljósi varpað á mismunandi þætti málaflokksins eins og innviðauppbyggingu. Dagskrá má sjá inn á reykjavik.is/ibudir Fundurinn verður haldinn á Hótel Parliament við Austurvöll og hefst kl. 9 og eru öll velkomin. Höfundur er teymisstjóri Athafnaborgarinnar hjá Reykjavíkurborg. * Það er einn skóli í Reykjavík á hverja 3.100 íbúa. Það búa 2,4 í hverri íbúð í borginni að meðaltali þannig að þessir 3.100 íbúar búa í 1.300 íbúðum. ** Kostnaðartölur í greininni eru gróflega áætlaðar út frá nýlegum verkefnum á höfuðborgarsvæðinu
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun
Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun