Fasteignamarkaður á vendipunkti Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 8. september 2022 08:01 Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Mest lesið Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland Skoðun Halldór 12.07.25 Halldór Tjaldið fellt í leikhúsi fáránleikans Vésteinn Ólason Skoðun Sóvésk sápuópera Franklín Ernir Kristjánsson Skoðun Málþófs klúður Sægreifa-flokkanna Jón Þór Ólafsson Skoðun Græna vöruhúsið setur svartan blett á íslenskt samfélag Davíð Aron Routley Skoðun Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson Skoðun Flugnám - Annar hluti: Afskiptaleysi stjórnvalda Matthías Arngrímsson Skoðun Dæmt um efni, Hörður Árni Finnsson,Elvar Örn Friðriksson,Snæbjörn Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Hvaða einkunn fékkst þú á bílprófinu? Grétar Birgisson skrifar Skoðun Að koma út í lífið með verri forgjöf, hvernig tilfinning er það? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Tjaldið fellt í leikhúsi fáránleikans Vésteinn Ólason skrifar Skoðun Heilbrigðisreglugerð WHO: Hagsmunir eða heimska? Júlíus Valsson skrifar Skoðun Málþófs klúður Sægreifa-flokkanna Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun Græna vöruhúsið setur svartan blett á íslenskt samfélag Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Dæmt um efni, Hörður Árni Finnsson,Elvar Örn Friðriksson,Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Flugnám - Annar hluti: Afskiptaleysi stjórnvalda Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Sóvésk sápuópera Franklín Ernir Kristjánsson skrifar Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Dæmir sig sjálft Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Mega blaðamenn ljúga? Páll Steingrímsson skrifar Skoðun Ákall um nægjusemi í heimi neyslubrjálæðis Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar Skoðun Samstarf er lykill að framtíðinni Magnús Þór Jónsson skrifar Skoðun Kjarnorkuákvæði? Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Hver erum við? Hvert stefnum við? Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar Skoðun Hugtakið valdarán gengisfellt Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ábyrgðin er þeirra Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Dæmt um form, ekki efni Hörður Arnarson skrifar Skoðun Að þröngva lífsskoðun upp á annað fólk Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Um fundarstjórn forseta Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Hjálpartæki – fyrir hverja? Júlíana Magnúsdóttir skrifar Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar Skoðun Áform um að eyðileggja Ísland! Jóna Imsland skrifar Skoðun Í 1.129 daga hefur Alþingi hunsað jaðarsettasta hóp samfélagsins Grímur Atlason skrifar Skoðun Tekur ný ríkisstjórn af skarið? Árni Einarsson skrifar Skoðun Strandveiðar í gíslingu – Alþingi sveltir sjávarbyggðir Árni Björn Kristbjörnsson skrifar Sjá meira
Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár.
Skoðun Á hvaða vegferð er ríkisstjórn Kristrúnar Frostadóttur gagnvart sjávarútvegssveitarfélögunum? Anton Guðmundsson skrifar
Skoðun Hvað hefur áunnist á 140 dögum? Heiða Björg Hilmisdóttir,Dóra Björt Guðjónsdóttir,Sanna Magdalena Mörtudóttir,Helga Þórðardóttir,Líf Magneudóttir skrifar
Skoðun Í skugga virkjana, þegar náttúran fær ekki að tala: Hvammsvirkjun lamin í gegn með góðu og illu Gunnar Þór Jónsson,Svanborg R. Jónsdóttir skrifar
Skoðun Fjármálalæsi í fríinu – fjárfesting sem endist lengur en sólbrúnkan! Íris Björk Hreinsdóttir skrifar
Skoðun Flugnám - Fyrsti hluti: Menntasjóður námsmanna og ECTS einingar Matthías Arngrímsson skrifar