Fasteignamarkaður á vendipunkti Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 8. september 2022 08:01 Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Mest lesið Flokkar sem telja almenning of vitlausan til að vita hvað sé sér fyrir bestu Þórður Snær Júlíusson Skoðun Halldór 10.05.2025 Halldór Til hvers þá að segja satt? Pólitískt baktjaldamakk og upplýsingafölsun í Suðurnesjabæ Ari Gylfason Skoðun POTS er ekki tískubylgja Hanna Birna Valdimarsdóttir,Hugrún Vignisdóttir Skoðun Þétting í þágu hverra? Sara Björg Sigurðardóttir Skoðun Hver á auðlindir Íslands? – Kallar á nýja og skýra löggjöf Einar G. Harðarson Skoðun Óvandaður og einhliða fréttaflutningur RÚV af stríðinu á Gaza Birgir Finnsson Skoðun Hvað er verið að leiðrétta? Ægir Örn Arnarson Skoðun Er niðurstaðan einstök? Ársreikningur Hveragerðisbæjar 2024 Friðrik Sigurbjörnsson,Eyþór H. Ólafsson Skoðun Orðskrípið sem bjarga á veiðigjaldinu Ólafur Adolfsson Skoðun Skoðun Skoðun Tala ekki um lokamarkmiðið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hver á auðlindir Íslands? – Kallar á nýja og skýra löggjöf Einar G. Harðarson skrifar Skoðun Þétting í þágu hverra? Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Flokkar sem telja almenning of vitlausan til að vita hvað sé sér fyrir bestu Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Til hvers þá að segja satt? Pólitískt baktjaldamakk og upplýsingafölsun í Suðurnesjabæ Ari Gylfason skrifar Skoðun POTS er ekki tískubylgja Hanna Birna Valdimarsdóttir,Hugrún Vignisdóttir skrifar Skoðun Er niðurstaðan einstök? Ársreikningur Hveragerðisbæjar 2024 Friðrik Sigurbjörnsson,Eyþór H. Ólafsson skrifar Skoðun Hvað er verið að leiðrétta? Ægir Örn Arnarson skrifar Skoðun Loftslagsaðgerðir eru forsenda velsældar til framtíðar – ekki valkostur: Svargrein við niðurstöðum rannsóknar sem kynnt var á Velsældarþingi í gær Laura Sólveig Lefort Scheefer skrifar Skoðun Afsökunarbeiðni til fyrri kynslóða – og þeirra sem erfa munu landið Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun 75 ár af evrópskri samheldni og samvinnu Clara Ganslandt skrifar Skoðun Sigurður Ingi í mikilli mótsögn við sjálfan sig! Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Vetrarvirkjanir Sigurður Ingi Friðleifsson skrifar Skoðun Yfirgnæfandi meirihluti vill þjóðaratkvæði Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Smábátar eru framtíðin, segir David Attenborough Kjartan Sveinsson skrifar Skoðun Leiðrétting veiðigjalda mun skila sér í bættum innviðum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Hvað er verið að leiðrétta? Gabríel Ingimarsson,Sverrir Páll Einarsson,Alexander Hauksson,Ingvar Þóroddsson,María Ellen Steingrimsdóttir,Oddgeir Páll Georgsson,Ingunn Rós Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Efnahagslegur hagvöxtur þýðir ekki endilega samfélagslegur hagvöxtur Davíð Routley skrifar Skoðun Börn innan seilingar Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Hallarekstur í Hafnarfirði Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Hvers konar Evrópuríki viljum við vera? Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Orðskrípið sem bjarga á veiðigjaldinu Ólafur Adolfsson skrifar Skoðun Túlkun er ekkert að fara – en hvað ætlum við að gera með hana? Birna Ragnheiðardóttir Imsland skrifar Skoðun Hagsmunir heildarinnar - Kafli tvö: Eiskrandi kröfur Hannes Örn Blandon skrifar Skoðun Palestína er að verja sig, ekki öfugt Stefán Guðbrandsson skrifar Skoðun Óvandaður og einhliða fréttaflutningur RÚV af stríðinu á Gaza Birgir Finnsson skrifar Skoðun Lýðræði á ystu nöf: Hver er afstaða unga fólksins? Jonas Hammer skrifar Skoðun Hvað ef ég hjóla bara í vinnuna? Eiríkur Búi Halldórsson skrifar Skoðun Litlu ljósin á Gaza Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar Sjá meira
Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár.
Flokkar sem telja almenning of vitlausan til að vita hvað sé sér fyrir bestu Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Til hvers þá að segja satt? Pólitískt baktjaldamakk og upplýsingafölsun í Suðurnesjabæ Ari Gylfason Skoðun
Er niðurstaðan einstök? Ársreikningur Hveragerðisbæjar 2024 Friðrik Sigurbjörnsson,Eyþór H. Ólafsson Skoðun
Skoðun Flokkar sem telja almenning of vitlausan til að vita hvað sé sér fyrir bestu Þórður Snær Júlíusson skrifar
Skoðun Til hvers þá að segja satt? Pólitískt baktjaldamakk og upplýsingafölsun í Suðurnesjabæ Ari Gylfason skrifar
Skoðun Er niðurstaðan einstök? Ársreikningur Hveragerðisbæjar 2024 Friðrik Sigurbjörnsson,Eyþór H. Ólafsson skrifar
Skoðun Loftslagsaðgerðir eru forsenda velsældar til framtíðar – ekki valkostur: Svargrein við niðurstöðum rannsóknar sem kynnt var á Velsældarþingi í gær Laura Sólveig Lefort Scheefer skrifar
Skoðun Afsökunarbeiðni til fyrri kynslóða – og þeirra sem erfa munu landið Arnar Þór Jónsson skrifar
Skoðun Hvað er verið að leiðrétta? Gabríel Ingimarsson,Sverrir Páll Einarsson,Alexander Hauksson,Ingvar Þóroddsson,María Ellen Steingrimsdóttir,Oddgeir Páll Georgsson,Ingunn Rós Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Efnahagslegur hagvöxtur þýðir ekki endilega samfélagslegur hagvöxtur Davíð Routley skrifar
Skoðun Túlkun er ekkert að fara – en hvað ætlum við að gera með hana? Birna Ragnheiðardóttir Imsland skrifar
Skoðun Ekki leiðrétting heldur skattahækkun: Afstaða Sjálfstæðisflokksins er skýr Guðrún Hafsteinsdóttir skrifar
Flokkar sem telja almenning of vitlausan til að vita hvað sé sér fyrir bestu Þórður Snær Júlíusson Skoðun
Til hvers þá að segja satt? Pólitískt baktjaldamakk og upplýsingafölsun í Suðurnesjabæ Ari Gylfason Skoðun
Er niðurstaðan einstök? Ársreikningur Hveragerðisbæjar 2024 Friðrik Sigurbjörnsson,Eyþór H. Ólafsson Skoðun