Sjálftaka fasteignasala – Taka tvö Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 23. maí 2022 08:00 Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Tengdar fréttir Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31 15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00 Mest lesið 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Eitt eilífðar smáblóm Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betri mönnun er lykillinn Skúli Helgason,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson skrifar Skoðun Getur Ísland staðið fremst í heilsutækni? Arna Harðardóttir skrifar Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar Skoðun Fjármál framhaldsskóla Róbert Ferdinandsson skrifar Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Varhugaverð sjónarmið eða raunsæ leið? Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skapandi leiðir í skóla- og frístundastarfi Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Verum öll tengd Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Samræðulist í heimi gervigreindar Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Samræmt gæðanám eða einsleit kerfi? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson skrifar Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson skrifar Skoðun Tími til kominn að styðja öll framúrskarandi ungmenni Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Mótórhjólasamtök á Íslandi – hvers vegna öll þessi læti? Helgi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson skrifar Skoðun Árangur hefst hér. Með þér. Guðrún Högnadóttir skrifar Sjá meira
Fyrir viku skrifaði ég grein (sjá hér) um söluþóknanir fasteignasala, sem mér þykja svo háar að ég kallaði þær sjálftöku. Í framhaldi hefur spunnist umræða sem ég tel tilefni til að bregðast við og ætla því að greina stöðuna nánar[1]. Hver er vinnan við að selja fasteign og hver er raunveruleg söluþóknun? Fasteignasalar virðast hafa æði ólíka reynslu af því hvað það fara margar vinnustundir í að selja fasteign. Svörin eru allt frá því að vera þrjátíu klukkustundir að meðaltali auk bakvinnslu yfir í fjórar klukkustundir auk bakvinnslu. Þá fullyrða sumir að söluþóknanir séu oft um 1% (án vsk) en aðrir eru á því að raunin sé nær auglýstri gjaldskrá. Án þess að fá bein gögn úr bókhaldi fasteignasala er erfitt að segja um það með vissu og því óvíst hverjum á að trúa. Það er hins vegar mjög einfalt að sjá tölurnar fyrir sér með næmigreiningu. Að gefnu tilefni má ég þó fyrst til með að ítreka að söluþóknanir fasteignasala ættu að vera ræddar með virðisaukaskatti, enda skal verð innihalda virðisaukaskatt og önnur opinber gjöld skv. lögum[2] og verð eru nánast undantekningarlaust rædd með þeim hætti, sem þýðir að 1% söluþóknun án vsk kostar seljanda fasteignar raunar 1,24%. Skoðum nú útreikninga. Efri töflurnar sýna það verð sem seljandi greiðir í beina söluþóknun án fastra gjalda fyrir meðal fjölbýli (m.v. kaupverðið 63,6 m.kr) og meðal sérbýli (m.v. kaupverðið 115,3 m.kr) við mismunandi söluþóknanir. Lægsti mögulegi kostnaður er því um 800.000kr fyrir fjölbýli og 1.400.000kr fyrir sérbýli en hækkar svo því nær sem við nálgumst uppgefna gjaldskrá fyrir einkasölu[1], sem er á hægri enda taflanna. Athugið að hér er enginn fastur kostnaður talinn með, en að meðaltali eru seljandi og kaupandi rukkaðir samtals um 136.500kr fyrir umsýslu og gagnaöflun. Neðri töflurnar umreikna svo söluþóknanirnar yfir í tímagjald m.v. mismikla vinnu við hverja sölu. Þannig er tíminn seldur á tæplega 20.000kr í allra versta falli fyrir fasteignasala, þar sem söluþóknun er í lágmarki, heil vinnuvika fer í hverja sölu og um fjölbýli er að ræða. Það tilfelli er þó talsvert langt fyrir ofan þær vinnustundir sem jafnvel svartsýnustu fasteignasalar hafa sagt mér, svo ef 136.500kr dekka ekki bakvinnsluna á einni sölu þá endurspeglar þetta tímagjald að fasteignasalinn aðstoði sjálfur í bakvinnslunni um tíu klukkustundir að auki. Hins vegar ef stök sala tekur styttri tíma en heila vinnuviku, sem allar líkur eru á, og/eða söluþóknun nálgast auglýsta gjaldskrá þá má sjá að tímagjaldið hækkar mjög hratt. Af framgreindu þykir mér augljóst að það er alltaf rukkað háar fjárhæðir í söluþóknanir og að tímagjald fyrir söluþjónustu fasteignasala er á milli þess að vera hátt og upp í að vera svimandi hátt. Það er einfaldlega þannig að stór hluti útborgunar fyrstu kaupenda er að fara í sölu þóknun fasteignasala og útborguð mánaðarlaun ýmissa forstjóra myndu rétt ná að dekka greiðslur til fasteignasalans vegna sölu á sérbýli. Ég stend því heilshugar við fyrri orð um sjálftöku fasteignasala. Það er hins vegar margt annað sérkennilegt við svona söluferli og söluþóknanir sem vert er að skoða nánar. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. [1] Umræðan hélt áfram í útvarpsviðtölum við mig (hér) og Atla Þór Albertsson fasteignasala (hér) en einnig í samtölum við fasteignasala sem hafa haft samband við mig. [2] Sjá lög um eftirlit með viðskiptaháttum og markaðssetningu og reglur Neytendastofu. [3] Almenn sala er talsvert dýrari en einkasala, þar væri söluþóknun 2,2% án vsk eða 2,7% með vsk.
Fasteignasalar fúlir út í doktorsnema vegna tals um feita söluþóknun Fasteignaverð er í hæstu hæðum. Afleidd áhrif eru þau að söluþóknun fasteignasala, sem er prósentutala, hefur þar með rokið upp úr öllu valdi. Fasteignasalar margir vilja þó ekki kannast við að þeir séu að maka krókinn. 19. maí 2022 11:31
15.000kr á fermetra – Sjálftaka fasteignasala Fasteignaverð er mikið rætt á Íslandi en lítið er rætt um sjálftöku fasteignasala í formi söluþóknana. 16. maí 2022 10:00
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun
Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar
Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar
Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar
Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun