Hvenær hægir á hækkun íbúðaverðs? Bergþóra Baldursdóttir skrifar 28. janúar 2022 08:00 Það hefur líklega ekki farið framhjá neinum að íbúðaverð hefur hækkað mikið frá því að faraldurinn skall á. Á nýliðnu ári nam hækkunin nær 16% eða ríflega 10% að raunvirði. Þrátt fyrir að kaupmáttur launa hafi einnig vaxið töluvert það ár hækkaði raunverð íbúða mun hraðar. Mikil eftirspurn enn til staðar Þegar faraldurinn skall á hóf Seðlabankinn að lækka vexti sem varð til þess að kjör á íbúðalánum urðu hagstæðari en nokkru sinni áður hér á landi. Auk þess stóðu heimilin almennt styrkum fótum í þeirri niðursveiflu sem faraldurinn hafði í för með sér ásamt því að eignarstaða flestra heimila var sterk í sögulegu samhengi. Það er í raun ótrúlegt hversu vel flest heimili komu út úr kreppunni miðað við horfurnar í upphafi faraldurs. Þetta varð til þess að innlend eftirspurn jókst til muna og þar með talið eftirspurn á íbúðamarkaði. Umsvif á íbúðamarkaði voru nefnilega með mesta móti á nýliðnu ári. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga sló nýtt met ásamt því að veltan var töluverð. Á síðustu mánuðum hefur þó tekið að hægja á bæði veltu og fjölda þinglýstra kaupsamninga. Ástæða þess er líklega sú að lítið er um framboð á markaði en þó benda ýmsir aðrir mælikvarðar til þess að eftirspurn sé enn með mesta móti. Sölutími íbúða er mjög stuttur og enn seljast margar íbúðir yfir ásettu veðri. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun var hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði nær 45% á höfuðborgarsvæðinu í nóvember og hefur þetta hlutfall aldrei verið hærra. Lítið framboð Þegar slíkar verðhækkanir eiga sér stað er nokkuð ljóst að framboð heldur ekki í við eftirspurnina. Þrátt fyrir það kom metfjöldi nýrra íbúða inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800, en á móti var byrjað að byggja töluvert færri íbúðir á því ári í samanburði við árið áður. Útlit er fyrir að sú þróun hafi haldið áfram árið 2021 en á fyrstu níu mánuðum ársins dróst íbúðafjárfesting saman um 7,5% á milli ára. Íbúðamarkaður er þess eðlis að ekki er hægt að bregðast við aukinni eftirspurn strax. Það er nefnilega svo að talsverð tímatöf er á byggingarmarkaði þegar horfur á eftirspurn breytast og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir. Vegna þessa getur verð hækkað hratt þegar eftirspurn breytist skyndilega. Vonir standa til að framboð af nýjum íbúðum taki við sér á árinu sem rímar við talningu Samtaka iðnaðarins frá september síðastliðnum þar sem töluverð aukning var á nýjum íbúðum á fyrri byggingarstigum. Það hægir á hækkunum á árinu Það telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið að íbúðaverð hækki umtalsvert hraðar en laun og annað verðlag. Seðlabankinn hefur þegar gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir munu koma til með að hafa áhrif á íbúðamarkaðinn í vaxandi mæli. Forsendur eru fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á þessu ári en að hækkunartakturinn taki að róast með enn frekari hækkun stýrivaxta og auknu framboði af íbúðum þegar líður á árið. Fordæmi eru fyrir því að það hægist nokkuð hratt á hækkun íbúðaverðs eftir miklar verðhækkanir. Einungis þarf að líta aftur til ársins 2017 þegar mikil eftirspurnarspenna ríkti á markaði og raunverð íbúða hækkaði um 13%. Árið 2018 tók að hægja á hækkunum og hækkaði raunverð íbúða um 3% það ár. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá okkar í Greiningu Íslandsbanka hækkar íbúðaverð þó um tæp 8% á þessu ári. Við teljum að íbúðaverð hækki nokkuð fyrri hluta árs en með hærri íbúðalánavöxtum og auknu framboði róist markaðurinn þegar líða tekur á árið. Á næsta ári spáum við 3,5% hækkun og 3% árið 2024, en þá hefur jafnvægi vonandi myndast á íbúðamarkaði. Aðstæður á markaði virðast því þokast í rétta átt, sem eru ánægjulegar fréttir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Fasteignamarkaður Fjármál heimilisins Verðlag Mest lesið Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir Skoðun Vegferð menntunar Bryngeir Valdimarsson Skoðun Skoðun Skoðun Ísland þarf engan sérdíl Magnús Árni Skjöld Magnússon skrifar Skoðun Er edrúlífið æðislegt? Jakob Smári Magnússon skrifar Skoðun Rúmfatalagerinn, ekki fyrir alla! Ragnar Gunnarsson skrifar Skoðun Að gera ráð fyrir frelsi Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Að þekkja sín takmörk Heiðar Guðjónsson skrifar Skoðun Gervigreind og dómgreind Henry Alexander Henrysson skrifar Skoðun Fjárfesting í réttindum barna bætir fjárhag sveitarfélaga Marín Rós Eyjólfsdóttir skrifar Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar Skoðun Á að takmarka samfélagsmiðlanotkun barna? María Rut Kristinsdóttir skrifar Skoðun Hvernig vogar þú þér að gera grín að Möggu Stínu? Elliði Vignisson skrifar Skoðun Hvað er í gangi? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Lausnir í leikskólamálum Kristín Thoroddsen skrifar Skoðun Hjálpum fólki að eignast börn Hildur Sverrisdóttir skrifar Skoðun Ráðgátan um RÚV Helgi Brynjarsson skrifar Skoðun Hvetjandi refsing Reykjavíkurborgar Halla Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Flækjustig í skjóli einföldunar Kolbrún Georgsdóttir skrifar Skoðun Lýst eftir afstöðu Viðreisnar til ríkisstyrkja Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Vegferð menntunar Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar Skoðun Bætt dagsbirta í Svansvottuðum byggingum Bergþóra Góa Kvaran skrifar Skoðun Skólamáltíðir í Hafnarfirði. Af hverju bauð enginn í verkið? Davíð Arnar Stefánsson skrifar Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Frelsi fylgir ábyrgð Eiríkur Björn Björgvinsson skrifar Skoðun Skilningsleysi á skaðsemi verðtryggingar Guðmundur Ásgeirsson skrifar Skoðun Menntakerfi í fremstu röð Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar Skoðun Við viljum nafn Jón Kaldal skrifar Skoðun Stóra skekkjan í 13 ára aldurstakmarki samfélagsmiðla Skúli Bragi Geirdal skrifar Sjá meira
Það hefur líklega ekki farið framhjá neinum að íbúðaverð hefur hækkað mikið frá því að faraldurinn skall á. Á nýliðnu ári nam hækkunin nær 16% eða ríflega 10% að raunvirði. Þrátt fyrir að kaupmáttur launa hafi einnig vaxið töluvert það ár hækkaði raunverð íbúða mun hraðar. Mikil eftirspurn enn til staðar Þegar faraldurinn skall á hóf Seðlabankinn að lækka vexti sem varð til þess að kjör á íbúðalánum urðu hagstæðari en nokkru sinni áður hér á landi. Auk þess stóðu heimilin almennt styrkum fótum í þeirri niðursveiflu sem faraldurinn hafði í för með sér ásamt því að eignarstaða flestra heimila var sterk í sögulegu samhengi. Það er í raun ótrúlegt hversu vel flest heimili komu út úr kreppunni miðað við horfurnar í upphafi faraldurs. Þetta varð til þess að innlend eftirspurn jókst til muna og þar með talið eftirspurn á íbúðamarkaði. Umsvif á íbúðamarkaði voru nefnilega með mesta móti á nýliðnu ári. Fjöldi þinglýstra kaupsamninga sló nýtt met ásamt því að veltan var töluverð. Á síðustu mánuðum hefur þó tekið að hægja á bæði veltu og fjölda þinglýstra kaupsamninga. Ástæða þess er líklega sú að lítið er um framboð á markaði en þó benda ýmsir aðrir mælikvarðar til þess að eftirspurn sé enn með mesta móti. Sölutími íbúða er mjög stuttur og enn seljast margar íbúðir yfir ásettu veðri. Samkvæmt Húsnæðis- og mannvirkjastofnun var hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði nær 45% á höfuðborgarsvæðinu í nóvember og hefur þetta hlutfall aldrei verið hærra. Lítið framboð Þegar slíkar verðhækkanir eiga sér stað er nokkuð ljóst að framboð heldur ekki í við eftirspurnina. Þrátt fyrir það kom metfjöldi nýrra íbúða inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800, en á móti var byrjað að byggja töluvert færri íbúðir á því ári í samanburði við árið áður. Útlit er fyrir að sú þróun hafi haldið áfram árið 2021 en á fyrstu níu mánuðum ársins dróst íbúðafjárfesting saman um 7,5% á milli ára. Íbúðamarkaður er þess eðlis að ekki er hægt að bregðast við aukinni eftirspurn strax. Það er nefnilega svo að talsverð tímatöf er á byggingarmarkaði þegar horfur á eftirspurn breytast og alla jafna tekur um tvö ár að byggja nýjar íbúðir. Vegna þessa getur verð hækkað hratt þegar eftirspurn breytist skyndilega. Vonir standa til að framboð af nýjum íbúðum taki við sér á árinu sem rímar við talningu Samtaka iðnaðarins frá september síðastliðnum þar sem töluverð aukning var á nýjum íbúðum á fyrri byggingarstigum. Það hægir á hækkunum á árinu Það telst ekki sjálfbært til lengri tíma litið að íbúðaverð hækki umtalsvert hraðar en laun og annað verðlag. Seðlabankinn hefur þegar gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir munu koma til með að hafa áhrif á íbúðamarkaðinn í vaxandi mæli. Forsendur eru fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á þessu ári en að hækkunartakturinn taki að róast með enn frekari hækkun stýrivaxta og auknu framboði af íbúðum þegar líður á árið. Fordæmi eru fyrir því að það hægist nokkuð hratt á hækkun íbúðaverðs eftir miklar verðhækkanir. Einungis þarf að líta aftur til ársins 2017 þegar mikil eftirspurnarspenna ríkti á markaði og raunverð íbúða hækkaði um 13%. Árið 2018 tók að hægja á hækkunum og hækkaði raunverð íbúða um 3% það ár. Samkvæmt nýrri þjóðhagsspá okkar í Greiningu Íslandsbanka hækkar íbúðaverð þó um tæp 8% á þessu ári. Við teljum að íbúðaverð hækki nokkuð fyrri hluta árs en með hærri íbúðalánavöxtum og auknu framboði róist markaðurinn þegar líða tekur á árið. Á næsta ári spáum við 3,5% hækkun og 3% árið 2024, en þá hefur jafnvægi vonandi myndast á íbúðamarkaði. Aðstæður á markaði virðast því þokast í rétta átt, sem eru ánægjulegar fréttir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun
Skoðun Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson skrifar
Skoðun Alþjóða geðheilbrigðisdagurinn – réttur til réttrar meðferðar Pétur Maack Þorsteinsson skrifar
Skoðun Almenningssamgöngur fyrir útvalda: Áskorun til stjórnar Strætó bs. og Reykjavíkurborgar Þorsteinn Árnason Sürmeli: skrifar
Skoðun Forðumst að sérhagsmunir geti keypt sig til áhrifa í stjórnmálum Arna Lára Jónsdóttir skrifar
Skoðun Nikótín, konur og krabbamein – gamlar hættur í nýjum búningi Jóhanna Kristjánsdóttir skrifar
Skoðun Enn ríkir áhugaleysi um afdrif fósturbarna Guðlaugur Kristmundsson,Sigurgeir B. Þórisson skrifar
Hættið að þykjast standa með mannréttindum – hafnið nýju útlendingafrumvarpi Jón Sigurðsson Skoðun