Hvernig byggja fjárfestar ódýrar íbúðir? Ólafur Margeirsson skrifar 21. nóvember 2022 08:00 Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson Skoðun Skoðun Skoðun Hugsum stórt í skipulags- og samgöngumálum Hilmar Ingimundarson skrifar Skoðun Eitt eilífðar smáblóm Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Betri mönnun er lykillinn Skúli Helgason,Sabine Leskopf skrifar Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Hversu oft á að fresta framtíðinni? Erna Magnúsdóttir,Stefán Þórarinn Sigurðsson skrifar Skoðun Getur Ísland staðið fremst í heilsutækni? Arna Harðardóttir skrifar Skoðun Slæm innivist skerðir afköst og hækkar kostnað Ingibjörg Magnúsdóttir skrifar Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar Skoðun Fjármál framhaldsskóla Róbert Ferdinandsson skrifar Skoðun Mikilvægi lágþröskulda þjónustu fyrir geðheilbrigði ungs fólks Eva Rós Ólafsdóttir skrifar Skoðun Varhugaverð sjónarmið eða raunsæ leið? Eggert Sigurbergsson skrifar Skoðun Dýrin skilin eftir í náttúruvá Linda Karen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skapandi leiðir í skóla- og frístundastarfi Kolbrún Þ. Pálsdóttir skrifar Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar Skoðun Reykjavík er meðal dreifðustu höfuðborga Evrópu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Skoðun Verum öll tengd Sólrún Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Hafnarfjörður er bær sem styður við lífsgæði eldra fólks Valdimar Víðisson skrifar Skoðun Samræðulist í heimi gervigreindar Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Samræmt gæðanám eða einsleit kerfi? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Ónýtir vegir – eina ferðina enn Sigþór Sigurðsson skrifar Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar Skoðun Mest lesnu orð á Íslandi Friðrik Björnsson skrifar Skoðun Tími til kominn að styðja öll framúrskarandi ungmenni Karólína Helga Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað með dansinn? Lilja Björk Haraldsdóttir skrifar Skoðun Mótórhjólasamtök á Íslandi – hvers vegna öll þessi læti? Helgi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun „Mér sýnist Inga Sæland fá talsvert út úr þessu“ Sigurjón Arnórsson skrifar Sjá meira
Í grein sem ég ritaði í rit Sameykis, „Stærri leigumarkaður hjálpar tekjulágum“, benti ég á þá staðreynd að erfitt er að byggja „ódýrt húsnæði". Það sem gerist oftar er að nýjar fasteignir eru byggðar (eða eldri endurnýjaðar) og þar sem nýtt er dýrara en gamalt er nauðsynleg leiga til að gera slíkar fjárfestingar aðlaðandi hærri en á eldri fasteignum. Þess vegna er nær ómögulegt að byggja „ódýrt húsnæði" heldur er „dýrt húsnæði" byggt og þegar fólk flytur inn í þær fasteignir losna hinar eldri sem eru þá fríar fyrir tekjulægri til að leigja eða kaupa. Því kemur það á sama stað niður: það hjálpar tekjulágum að stækka leigumarkaðinn með nýjum íbúðum jafnvel þótt hinar nýju íbúðir séu ekki leigðar beint til tekjulágra. En þetta ferli tekur tíma og stundum hefur fólk ekki þolinmæðina í að láta þetta gerast. Það eru líka rök fyrir því að nýjar íbúðir og hverfi eigi að vera blönduð af fólki frá öllum hlutum samfélagsins, m.a. til að koma í veg fyrir gettó myndun. Blönduð hverfi og fasteignaþróunarverkefni eru þannig nokkuð algeng og virka vel, bæði samfélagslega og fjárhagslega. En hvernig er þá ódýrt húsnæði byggt? Svarið við því er einfalt: með því að blanda því saman við dýrt í nýjum fasteignaverkefnum. Það þýðir að dýrari hlutar fasteignaverkefna eru að „niðurgreiða" ódýrari hluta þeirra sem leigðir eru til tekjulágra. Þetta er samþykkt af fjárfestum því á heildina litið er áhættuleiðrétt ávöxtun slíkra verkefna góð, m.a. því það er nær alltaf hægt að leigja út hinar ódýru íbúðir sem skýtur stoðum undir stöðugleika tekjuávöxtunar (e. income return) af þeim. Og það er sérstaklega tekjuávöxtun sem stórir, langtíma fjárfestar á borð við líftryggingafélög og lífeyrissjóði eru á höttunum eftir. Persónulega hef ég t.d. unnið við fasteignafjárfestingu í Hollandi. Um var að ræða ríflega 100 íbúðir sem voru byggðar í þremur blokkum í suðaustur hluta Amsterdam á reit sem áður hafði verið bílaþvottastöð og plan. 20% af íbúðunum urðu að vera leigðar til tekjulágra, en það var skilyrði fyrir byggingarleyfinu sem gefið var út af borginni. Þetta hlutfall var ekki hærra því ef íbúðirnar sem verða að vera leigðar út til tekjulágra eru of margar minnkar ávöxtunin af verkefninu sem heild of mikið a.t.t. þeirrar áhættu sem fjárfestirinn tekur (t.d. vegna byggingarferlisins). Áhugi fjárfesta verður þá of lítill og í stað þess að byggja 80 íbúðir fyrir almennan leigumarkað og 20 íbúðir fyrir tekjulága verður ekkert byggt. Enginn græðir á slíku. Þess vegna geta kröfur um mikið magn af íbúðum fyrir tekjulága ekki verið of miklar. Íslenskt dæmi Við getum sett eitt slíkt dæmi upp fyrir Ísland. Ímyndum okkur að við ætlum að byggja 100 íbúðir sem eru 70 fermetrar. Samkvæmt Hannarr.com kostar um 31 milljón að byggja slíka íbúð ef hún er í 4-5 hæða fjölbýlishúsi (um 15% ódýrar á fermetra en að byggja parhús), samtals 3,1 milljarður í byggingarkostnað. Við leigjum þær allar út á markaði, svo þær fara á ca. 3.500kr á fermetrann (245þ.kr. á mánuði í leigu). Það gerir 294 milljónir á ári í leigutekjur eða 9,5% af fjárfestingarkostnaði (byggingarkostnaður). Frá dregst ca. 15% af heildarleigutekjum í viðhald, umsjón og rekstrarkostnað og við endum með 8,0% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Annað dæmi: nákvæmlega eins og hið fyrra nema núna leigjum við 20 íbúðir út á 25% afslætti (2.625 krónur á fermetrann; 184þ.kr. á mánuði). Byggingarkostnaður er hinn sami en leigutekjurnar eru nú 279,3 milljónir á ári eða 9,0% af fjárfestingarkostnaði. Viðhalds- og annar kostnaður er hinn sami og áður og við endum með 7,5% í nettó tekjuávöxtun á upprunalegu fjárfestinguna (3,1 milljarður). Leigutekjur eru verðtryggðrar svo við eigum að bera þessa tekjuávöxtun saman við tekjurnar af verðtryggðu ríkisskuldabréfi en vextirnir á því eru um 1,9%. Fjárfestirinn fær því ca. 5,5-6,0% aukaávöxtun fyrir að taka þá áhættu sem fólgin er í að byggja og leigja út íbúðir frekar en að kaupa verðtryggð ríkisskuldabréf. Er þá horft framhjá allri aukaávöxtun sem fjárfestirinn fær í formi verðbreytinga á íbúðunum. Einnig verður að taka tillit til skatta en munið að lífeyrissjóðir borga ekki fjármagnstekjuskatt svo dæmin hér að ofan gilda í stórum dráttum í þeirra tilviki. Þá er vitanlega gert ráð fyrir að fjárfestingin sé 100% fjármögnuð með eigin fé, sem er nokkuð algengt hjá mörgum stofnanafjárfestum í Evrópu. Stórir fjárfestar geta byggt ódýrar íbúðir - að vissu marki Þetta dæmi sýnir að fjárfestar geta byggt „ódýrt húsnæði" ef það er hluti af stórum fjárfestingum þar sem restin af íbúðunum er leigð út á markaði. Þetta gengur upp því stórir fjárfestar hafa mikið fé til fjárfestinga sem þeir nota til að ná stærðarhagkvæmni. Litlir fjárfestar sem byggja 5-10 íbúðir í einu geta þetta varla því þeir ná ekki stærðarhagkvæmninni sem til þarf. Þá er mikilvægt að muna að ekki má neyða fjárfesta til að leigja út íbúðirnar á of lágu verði, þá verða þær einfaldlega ekki byggðar. Ef allar íbúðirnar í dæminu hér að ofan væru leigðar út á 25% afslætti væri nettó tekjuávöxtunin í kringum 5,6%. Margur fjárfestirinn myndi ekki vera tilbúinn til að fjárfesta í slíku því það væri ekki áhættunnar virði. Og þá endum við með engar nýjar íbúðir í stað 100 nýrra, þar af 20 fyrir tekjulága. Stórir fjárfestar geta þannig byggt íbúðir sem eru leigðar út á lágri leigu. En það eru takmörk fyrir slíku. Höfundur er hagfræðingur.
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun
Skoðun Borgarhönnunarstefna, sú fyrsta sinnar tegundar í Reykjavík Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Sólheimar í Grímsnesi – að gefnu tilefni Páll Sævar Garðarsson,Sigurður Örn Guðbjörnsson skrifar
Skoðun Framtíð Íslands: Frá áli til gervigreindar – Tækifæri fimmtu iðnbyltingarinnar Sigvaldi Einarsson skrifar
Skoðun Eiga foreldrar í háskólanámi raunverulega jafnan aðgang að námi? Hrund Steinsdóttir skrifar
Skoðun Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson skrifar
Skoðun 7 milljarða húsnæðisstuðningur afnuminn… en hvað kemur í staðinn? Vilhjálmur Hilmarsson skrifar
Skoðun Alþjóðlegur dagur þroskaþjálfa – vettvangur á tímamótum Laufey Elísabet Gissurardóttir skrifar
Skoðun Viðhorf sem mótar veruleikann – inngilding á orði og á borði Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Eru starfsmenn þingflokks Samfylkingarinnar viljandi að afvegaleiða umræðu um samsköttun? Gunnar Ármannsson Skoðun