Íbúðir á Íslandi er einsleitar. Í áratugi hafa þær miðast við þarfir barnafjölskyldna. Þar sem breytingar á samsetningu íbúa landsins hafa verið miklar og fjölskyldu- og búsetumynstur hafa gjörbreyst stöndum við frammi fyrir nýjum vandamálum og áskorunum í húsnæðismálum. Eðlileg hringrás íbúða á milli kynslóða hefur stöðvast. Stífla hefur myndast á markaðnum með þeim afleiðingum að barnlaust eldra fólk situr með ævisparnaðinn í minni íbúðum og íbúðahvefum sem hönnuð voru fyrir barnafjölskyldur. Eftirspurn og verð margfaldast með þeim afleiðingum að ungar barnafjölskyldur komast ekki yfir þann múr sem fyrstu íbúðakaupin verða.
Tvær af hverjum þremur íbúðum eru í dag barnlausar
Fjölgun íbúða þar sem engin börn búa hefur verið mjög hröð frá aldamótum (sjá mynd 1). Skýringar á þessari þróun eru þekktar. Líffræðileg fjölgun hefur dregist saman og þeim sem eldri eru og búa án barna hefur fjölgað hratt. Þá vegur einnig þungt að fólksfjölgun Íslendinga hefur verið drifin áfram af innfluttu fólki sem er á vinnumarkaði en þeirra á meðal eru fá börn. Aðfluttir umfram brottflutta frá aldamótum eru um 85% á vinnumarkaðsaldri og um 15% á aldrinum 0-17 ára. Þar sem líffræðileg fjölgun er í dag orðin neikvæð, kynslóðir eldri borgara eru stórar og fjölgun Íslendinga hefur verið knúin áfram með innflytjendum er líklegt að þessi þróun haldi áfram.
Eftir stendur að nú eru tvær íbúðir af hverjum þremur barnlausar. Breytingarnar hafa gerst hratt og hlutfall barnlausra íbúða hækkar ört.
Níu af hverjum tíu nýjum íbúðum án barna
Samsetning aldurshópa í samfélaginu hefur breyst, fjölskyldumynstur einnig og þá um leið þarfir. Húsnæði hefur hins vegar lítið breyst og lengst af hafa verið byggð hús, íbúðir og heilu íbúðahverfin fyrir barnafjölskyldur þegar þarfirnar hjá langstærstu hópunum hafa verið aðrar. Lítið hefur verið byggt til að mæta öðrum þörfum. Þetta hefur leitt til þess að fjölmennir hópar barnlausra para og einstaklinga leita í íbúðir sem henta frekar barnafjölskyldum þar sem þær komast næst því að uppfylla þarfir þeirra, þ.e. minni íbúðir, gjarnan þriggja herbergja. Þessi hópur sækir því í sömu íbúðir og ungt barnafólk sem leitar eftir fyrstu eign. Ef við horfum til næstu 15 ára sést að í níu af hverjum tíu nýjum íbúðum á höfuðborgasvæðinu flytja barnlausar fjölskyldur og einstaklingar (sjá einnig mynd 1).
Forsendur áætlana síðustu ára um íbúðaþörf hafa ekki gert ráð fyrir áhrifum breyttrar aldurssamsetningar og fjölskyldumynsturs. Áætlanir hafa ekki tekið tillit til þess hóps sem smám saman hefur orðið fyrirferðamestur á húsnæðismarkaðinum; barnlaust fólk sem komið er yfir miðjan aldur. Þá hafa áætlanir ekki heldur tekið tillit til þarfa vinnumarkaðarins þar sem mæta hefur þurft eftirspurn með innfluttu vinnuafli sem þarfnast íbúðarhúsnæðis frá fyrsta degi. Þessir hópar hafa gleymst í áætlunum og því hefur frá árinu 2011 orðið til veruleg íbúðaskuld, einkum og sér í lagi á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðirnar sem hefði þurft að byggja en voru ekki reistar eru samkvæmt uppfærðu mati 17 þúsund [1]. Það er núverandi skuld og hún vex ár frá ári til árs. Spár gera ráð fyrir að á höfuðborgarsvæðinu þurfi hvorki meira né minna en að tvöfalda fjölda íbúða á næstu 15 árum [2]. Náist það ekki herðir það enn frekar samkeppnina um að eignast íbúðir.
Samkeppnin er ósanngjörn
Skortur á íbúðum leiðir til aukinnar eftirspurnar og mikill skortur til harðrar samkeppni. Á húsnæðismarkaði er nú þegar mikill skortur og hörð samkeppni og það sem verst er að hún er ósanngjörn. Samkvæmt samtölum við framkvæmdaraðila er langmesta eftirspurnin í dag eftir tveggja til þriggja herbergja íbúðum. Þar lýstur saman tveimur ólíkum hópum. Annars vegar er sá hópur sem stækkar hvað hraðast, fólk komið vel yfir miðjan aldur sem er án barna og vill búa í einföldu en sæmilega rúmgóðu húsnæði. Hins vegar ungt barnafólk sem er að flytja að heiman eða úr leiguhúsnæði og vill taka fyrsta skrefið inn á eignamarkaðinn.
Íbúðir og hverfi þurfa að verða til sem mæta þörfum fólks sem er komið yfir miðjan aldur og hefur dregið úr atvinnuþátttöku. Þarfir þessa hóps eru að koma æ betur í ljós.
Staða þessara hópa er eins og svart og hvítt. Í fyrrnefnda hópnum eru einstaklingar sem byggt hafa upp starfsframa og njóta menntunar og reynslu í formi góðra launa og búa oftast í eigin fasteign sem myndað hefur eigið fé á undanförnum árum og áratugum. Eiginfjárstaða er því sterk og um leið er mikil greiðslugeta af lánum ef til þeirra þarf að grípa. Í síðarnefnda hópnum er ungt fólk sem annaðhvort er í námi eða við upphaf starfsferils með börn sem takmarka möguleika á tekjuöflun og kalla á útgjöld og kostnað. Til viðbótar er þessi hópur oftast eignalítill. Keppinautarnir á markaði eru því annars vegar unga barnafólkið með lítið sem ekkert eigið fé og takmarkaða greiðslugetu og hins vegar fólk sem er 60 ára og eldra með verulegt eigið fé og mikla greiðslugetu. Ekki þarf að spyrja að leikslokum. Samkeppnin er ósanngjörn; barnafjölskyldurnar verða undir.
Ein gerð hentar ekki öllum – byggjum rétt
Ljóst er að á höfuðborgarsvæðinu þarf að byggja meira og hraðar og það sem mest er um vert að byggja þarf rétt. Íbúðir og hverfi þurfa að mæta þörfum fólks sem er komið yfir miðjan aldur og hefur dregið úr atvinnuþátttöku. Þarfir þessa hóps eru að koma æ betur í ljós. Útivera er þar ofarlega á blaði, félagsskapur og samneyti við annað fólk og aðgangur að daglegri þjónustu á borð við verslanir með matvæli og nauðsynjar, kaffihús og matsölustaðir. Þá er mikilvægt að hafa gott aðgengi að heilbrigðisþjónustu sem miðar að vaxandi þörfum íbúa eftir því sem árin færast yfir. Síðast en ekki síst er mikilvægt að búsetuúrræðin séu sveigjanleg svo breyting á eigin heilsu eða maka kalli ekki á enn frekari röskun á borð við búsetuflutning sem rífur fólk úr tengslum við öruggt og lifandi samfélagi sem það þekkir.
Hönnun íbúða og hverfa fyrir þennan stóra og fyrirferðarmikla hóp þarf að vera sniðin að þessum þörfum. Ljóst er að þeim er tæpast eingöngu hægt að mæta í þéttri byggð á takmörkuðum reitum og því þarf að brjóta nýtt land á höfuðborgarsvæðinu. Þessi hverfi eru ekki til í dag en þau þurfa að verða til. Eins og hér hefur verið rakið þá þurfa níu af hverjum tíu íbúðum sem byggðar verða á næstu 15 árum að þjóna þörfum fólks sem býr eitt eða án barna. Í dag keppa eldri borgarar við barnafjölskyldur um minni íbúðir og sigra því þeirra er fjármagnið. Húsnæði sem sniðið verður að þeirra þörfum mun losa um íbúðir sem hannaðar voru fyrir barnafjölskyldur. Ein stærð og gerð af húsnæði hentar ekki öllum. Bjóða þarf upp á fjölbreytt úrval búsetu. Þegar fólk sem komið er yfir miðjan aldur á kost á búsetuúrræðum sem mætir þeirra þörfum skapast forsendur til þess að það flytji úr minni íbúðum í hverfunum sem ætluð eru barnafólki. Þannig verður til eðlileg hringrás þar sem dýrir innviðir sveitarfélaganna eru betur nýttir og kynslóðir feta sig í gegnum mismunandi búsetuúrræði sem mæta ólíkum þörfum hvers æviskeiðs. Að þessu þarf að vinna að á næstu árum og hefjast þarf handa strax.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks með sérhæfðum búsetuúrræðum.
[1] Mat Aflvaka, sjá greinarskrif um húsnæðismarkaðinn inn á Aflvaki.is.
[2] Mat Aflvaka, sjá greinarskrif um húsnæðismarkaðinn inn á Aflvaki.is.
