Alþingi hefur samþykkt nýja heimild fyrir lífeyrissjóði til að fjárfesta í íbúðarhúsnæði sem ætlað er í langtímaleigu. Um er að ræða heimild til að fjárfesta allt að 5% af eignasafni þeirra í óskráðum fyrirtækjum eða sjóðum sem hafa það að meginstarfsemi að leigja út íbúðarhúsnæði til einstaklinga til langs tíma. Þá er lífeyrissjóðum heimilt að eiga allt að 50% eignarhlut í slíkri starfsemi. Hvað önnur óskráð fyrirtæki eða sjóði varðar er að jafnaði miðað við að hámarks eignarhlutur sé 20%.
Allir sammála um að auka flæði fjármagns inn á húsaleigumarkaðinn
Oft á tíðum eru mjög skiptar skoðanir á Alþingi um ágæti lagafrumvarpa. Í ljósi þess var jákvætt að sjá að við lok þingstarfa á sumarþingi sneru allir þingmenn á Alþingi bökum saman og stóðu sameiginlega að samþykkt þessa máls með öllum greiddum atkvæðum þeirra sem voru viðstaddir atkvæðagreiðsluna.
Svigrúm fyrir allt að 378 milljarða til uppbyggingar á húsnæðismarkaði
En hvað þýðir þessi nýja heimild? Heildareignir lífeyrissjóðanna í apríl síðastliðnum voru 7.566 milljarðar króna, sem þýðir að ef 5% heimildin væri fullnýtt væri hægt að ráðstafa 378 milljörðum króna í uppbyggingu á húsnæðismarkaði. Það blasir við að hér er um verulega þýðingarmikla heimild að ræða. Ef meðalíbúð kostar 60 milljónir króna, þá jafngildir heimildin svigrúmi til kaupa á 6 þúsund óskuldsettum íbúðum. Þá má einnig nefna að tveir lífeyrissjóðir geta staðið saman að stofnun leigufélags í ljósi þess að hver lífeyrissjóður má eiga allt að 50% eignarhlut í leigufélagi.
Heildareignir lífeyrissjóðanna í apríl síðastliðnum voru 7.566 milljarðar króna, sem þýðir að ef 5% heimildin væri fullnýtt væri hægt að ráðstafa 378 milljörðum króna í uppbyggingu á húsnæðismarkaði.
Það er full ástæða til að fagna þessum breytingum. Það að allir viðstaddir þingmenn á Alþingi hafi stutt málið segir meira en mörg orð um mikilvægi þess að bæta fjármögnunarskilyrði fyrir íbúðarhúsnæði sem ætlað er til langtímaleigu.
Lífeyrissjóðir nú þegar komnir inn á húsnæðismarkaðinn
Í aðdraganda þeirra lagabreytinga sem hér um ræðir hafði Stefnir hf. hvatt til aukinna heimilda fyrir lífeyrissjóði til að fjárfesta í íbúðarhúsnæði sem ætlað er til langtímaleigu. Á sama tíma vorum við hjá Stefni í samstarfi við lífeyrissjóði að vinna í átt að kaupum á félaginu Heimstaden ehf., sem er stærsta íbúðaleigufélag landsins með um 1.600 íbúðir í langtímaleigu til einstaklinga. Flestir lífeyrissjóðir landsins eru í dag orðnir eigendur Heimstaden í formi dreifðrar eignaraðildar að félaginu SRE III slhf., sem rekið er af Stefni.
Stefnir sendi því inn umsagnir við meðferð málsins, ásamt fjölda annarra hagsmunaaðila sem studdu allir að rýmka heimildir lífeyrissjóða.
Lífeyrissjóðir líklegir til að styrkja húsnæðismarkaðinn
Fyrir leigutaka skiptir miklu máli að leigusali geti boðið upp á öryggi og traust langtíma viðskiptasamband. Fjárhagslegur fyrirsjáanleiki og fagmennska eru þættir sem leigufélög í eigu lífeyrissjóða geta komið með að borðinu. Byggir það meðal annars á því að lífeyrissjóðir fjárfesta almennt til langs tíma, búa við fjárhagslega sterka stöðu og faglega stjórnunarlega umgjörð. Þá eru lífeyrissjóðir síður líklegir til að draga sig út af markaði eftir því sem hagsveiflunni vindur fram og geta staðið í uppbyggingarverkefnum þegar aðrir fjárfestar halda mögulega að sér höndum, til að mynda vegna vaxtastigs.
Áhugavert verður að fylgjast með hvort sveitarfélögin bregðist við samstöðu allra á Alþingi um að efla húsaleigumarkaðinn með því að íhuga betur hverjum er úthlutað lóðum og hvernig úthlutun lóða fer fram.
Ætla má að síðastnefndu tvö atriðin skipti miklu máli við núverandi ástand á fasteignamarkaði þar sem dregið hefur úr nýjum framkvæmdum, einmitt þegar lýðfræðilegir þættir hafa aukið eftirspurn eftir húsnæði.
Nýtt upphaf sem mun breyta miklu um þróun næstu ára
Rúm heimild fyrir lífeyrissjóði til að fjárfesta í íbúðum til langtímaleigu er því stórt skref í rétta átt fyrir húsnæðismarkaðinn á Íslandi. Heimildin er til þess fallin að skapa grundvöll fyrir stöðugan leigumarkað og hraða uppbyggingu á íbúðarhúsnæði. Þá hefur þróun fasteignamarkaðar síðustu áratugi sýnt að fjárfesting í íbúðarhúsnæði getur verið góður kostur fyrir íslenska lífeyrissjóði, en víða erlendis eru slíkar fjárfestingar umfangsmiklar í eignasöfnum lífeyrissjóða.
Úthlutun lóða fari meira til félaga sem tryggja útleigu íbúða til allrar framtíðar
Í umræðu um íbúðamarkað að undanförnu hefur komið fram að skortur er á lóðaúthlutun til félaga sem eingöngu hafa það að markmiði að leigja íbúðir til langs tíma, en þeim hefur fjölgað á undanförnum árum. Einnig ber á umræðu um lóðabrask milli fjárfesta og byggingaraðila, sem aðeins er til þess fallið að hækka verð á íbúðum, hvort heldur til sölu eða útleigu.
Heimild lífeyrissjóða til fjárfestinga í íbúðarhúsnæði til langtímaleigu er þjóðhagslega hagkvæm, enda er það hagur samfélagsins alls að hér ríki stöðugleiki á fasteignamarkaði.
Áhugavert verður að fylgjast með hvort sveitarfélögin bregðist við samstöðu allra á Alþingi um að efla húsaleigumarkaðinn með því að íhuga betur hverjum er úthlutað lóðum og hvernig úthlutun lóða fer fram. Ekki síst til félaga, í eigu almennings í gegnum lífeyrissjóði, sem geta staðið að uppbyggingu hagkvæmra íbúða til útleigu um ókomna framtíð.
Að efla leigumarkað eykur stöðuleika á fasteignamarkaði
Með því að auka svigrúm lífeyrissjóða til að fjárfesta í félögum eða sjóðum sem eiga íbúðarhúsnæði er stuðlað að auknu framboði húsnæðis á leigumarkaði og frekara jafnvægi á fasteignamarkaði. Er það öllum til góðs, hvort sem litið er til leigjenda eða þeirra sem hafa hug á að fjárfesta í eigin húsnæði. Heimild lífeyrissjóða til fjárfestinga í íbúðarhúsnæði til langtímaleigu er því þjóðhagslega hagkvæm, enda er það hagur samfélagsins alls að hér ríki stöðugleiki á fasteignamarkaði.
Höfundur er framkvæmdastjóri Stefnis hf.
